Turun hovioikeus tuomitsi kiinteistönvälittäjän törkeästä petoksesta ehdolliseen vankeusrangaistukseen tapauksessa, jossa myyjän ja välittäjän katsottiin salanneen ostajalta kiinteistön vakavat rakennusvirheet ja rakennuslupien puuttumisen. Päätös selkeytti kiinteistönvälittäjän vastuuta sekä törkeän petoksen arviointiperusteita kiinteistökaupassa
Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa vireille tullut riita koski kiinteistöä, joka oli myyty ostajalle 147 000 eurolla vuonna 2018. Myyjä oli vuonna 2014 toisen henkilön kanssa ostanut kyseisen kiinteistön purkukuntoisena 25 000 eurolla. Vuonna 2016 myyjä oli lunastanut kiinteistön kokonaan itselleen ja kauppakirjaan oli merkitty, että kaikki asuinrakennukset ovat erittäin huonokuntoisia.
Sen jälkeen myyjä oli tehnyt asuinrakennukseen laajennusosan ilman asianmukaisia lupia ja korjannut rakennusta muun muassa paikkaamalla lahoja ja tupajumien pilaamia hirsirakenteita uretaanilla, puutavaralla ja maalilla.
Kiinteistö myytiin vuoden 2018 ostajalle kiinteistönvälittäjän avulla. Ostajalle selvisi kaupan jälkeen, että kiinteistö oli aiemmin myyty purkukuntoisena, ja että laajennusosan tiilikatto oli liian loiva eikä laajennusosalle ollut asianmukaisia rakennuspiirustuksia tai -lupia. Ostaja ja syyttäjä vaativat myyjälle ja kiinteistönvälittäjälle rangaistusta törkeästä petoksesta.
Tiedot rakennuksen kunnosta
Myyjän ja kiinteistönvälittäjän mukaan ostajalle oli ennen kauppaa kerrottu rakennuksen huonokuntoisuudesta ja laajennusosan rakennusluvan puuttumisesta. He vetosivat kuntotarkastuksessa tehtyihin havaintoihin sekä kauppakirjassa mainittuihin korjaustarpeisiin. Ostajalle oli vastaajien mukaan kerrottu myös puutteellisesta kattokaltevuudesta sekä rakennuksen vanhan osan vesikatteen uusimistarpeesta.
”Joka, hankkiakseen itselleen tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä taikka toista vahingoittaakseen, erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saa toisen tekemään tai jättämään tekemättä jotakin ja siten aiheuttaa taloudellista vahinkoa erehtyneelle tai sille, jonka eduista tällä on ollut mahdollisuus määrätä, on tuomittava petoksesta sakkoon tai vankeuteen enintään kahdeksi vuodeksi.
Rikoslaki 36 luku 1 § 1 mom.
Tuomiot petosrikoksista
Varsinais-Suomen käräjäoikeus arvioi, olivatko myyjä ja kiinteistönvälittäjä antaneet tahallisesti ostajalle vääriä tietoja tai salanneet kiinteistön virheitä. Riidatonta oli, että vuosien 2014 ja 2016 kauppakirjoissa rakennusten oli kirjattu olevan purkukuntoisia tai erittäin huonossa kunnossa, ja että myyjä oli itse remontoinut rakennuksen sekä tehnyt laajennusosan ilman tarvittavia lupia.
Käräjäoikeus katsoi todistajien kertomusten perusteella, että rakennus oli ollut myyjän kunnostustoimienkin jälkeen pahasti vaurioitunut ja kunnostustoimet olivat vain pintapuolisia. Myyjän katsottiin tahallaan salanneen ostajilta rakennuksen aikaisemman purkukuntoisuuden. Välittäjän ja myyjän katsottiin myös yhdessä salanneen laajennusosan katon virheellisen kaltevuuden.
Rakennuslupapuutteita koskevat syytteet sen sijaan hylättiin toteen näyttämättöminä. Käräjäoikeus kuitenkin totesi, että välittäjä ei ollut menetellyt huolellisesti jättäessään merkitsemättä myyntiesitteeseen rakennuslupatietojen epävarmuuden.
Myyjän ja kiinteistönvälittäjän menettelyn katsottiin täyttävän petoksen tunnusmerkistön, koska ostaja oli erehdytetty maksamaan asumiskelvottomasta kohteesta sen todellista arvoa enemmän. Välittäjä tuomittiin petoksesta sakkorangaistukseen, ja myyjä törkeästäpetoksesta kuuden kuukauden ehdolliseen vankeuteen. Törkeysarvostelussa huomioitiin myyjän saama huomattava taloudellinen hyöty sekä ostajalle aiheutettu huomattava ja erityisen tuntuva vahinko. Arviointiin vaikutti, että ostaja oli ostanut kiinteistön käytettäväksi kotinaan.
”Petosrikoksen törkeysarvioinnissa huomioidaan muun ohella rikoksella tavoitellun taloudellisen hyödyn sekä aiheutetun vahingon huomattavuus. Lisäksi edellytetään, että rikos on kokonaisuutena arvostellen törkeä.
Välittäjä valitti – tuomio koveni
Välittäjä valitti tuomiostaan hovioikeuteen vaatien syytteen hylkäämistä. Hovioikeudessa käsiteltiin erityisesti laajennusosan katon virheitä sekä rakennusluvan puuttumista. Syyttäjän mukaan välittäjän olisi tullut käsittää, että kiinteistönvälittäjän tehtävänä on selvittää mahdolliset epäselvyydet ja tuoda ne ostajan tietoisuuteen siten, että ostaja ymmärtää ne.
Välittäjä oli ennen kaupantekoa tiedustellut kunnalta rakennuslupien tilannetta tuloksetta, mutta uskotellut ostajalle asiakirjojen olevan kunnossa. Kauppakirjaan oli myös lisätty ehto, jonka mukaan piirustukset ja luvat hankitaan hallinnanluovutukseen mennessä. Välittäjä vetosi oikeudessa siihen, ettei tiennyt rakennuslupien ja -piirustusten puuttumisesta, eikä hänen mukaansa asialla ollut muutenkaan vaikutusta kaupasta päättämiseen.
Hovioikeus yhtyi ratkaisussaan syyttäjän näkemykseen, että kiinteistöalan ammattilaisena välittäjän olisi täytynyt varmistaa rakennuslupien ja piirustusten tilanne, minkä takia hän oli syyllistynyt olennaisten tietojen salaamiseen. Se, että välittäjä oli pyrkinyt ottamaan lupa-asiasta selvää muttei varmistanut ostajalla olevan oikeita tietoja ennen kauppaa, osoitti hänen tienneen velvollisuudestaan ja suhtautuneen puutteisiin ilmeisen välinpitämättömästi. Hovioikeus myös totesi näytön perusteella välittäjän tienneen, että laajennusosan katon loivuus on rakennusvirhe.
Hovioikeus katsoi myyjän ja välittäjän toimineen rikoksessa tekijäkumppaneina. Törkeysarvostelussa hovioikeus kiinnitti huomiota kiinteistön kauppahinnan ja todellisen arvon suhteeseen, jonka perusteella se katsoi myyjän ohella myös välittäjän tavoitelleen huomattavaa taloudellista hyötyä sekä aiheuttaneen huomattavaa vahinkoa ostajalle. Lisäksi arvostelussa otettiin huomioon välittäjän luottamusasema, kiinteistönvälitystoiminnan julkiseen valvontaan perustuen.
Hovioikeus tuomitsi välittäjän törkeästä petoksesta viiden kuukauden ehdolliseen vankeusrangaistukseen.
Poikkeuksellinen tapaus
Välittäjän tuomitseminen törkeästä petoksesta on harvinaista ja korostaa välittäjän ammattivelvollisuuksien vakavuutta. Päätös vahvistaa, että välittäjä on velvollinen itsenäisesti selvittämään kauppaan vaikuttavat merkitykselliset seikat sekä huolehtimaan siitä, että ne tulevat asianmukaisesti huomioiduiksi – välittäjä ei voi siirtää vastuuta myyjälle tai ostajalle. Välittäjän velvoitteiden laiminlyönti voi johtaa rikosvastuuseen.
Essi Liljemark
Lakimies, Varatuomari, Otm
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
