Suomalaisen suurin varallisuuserä on yleensä hänen asuntonsa. Aina ei kuitenkaan ymmärretä, että tämän oman asuntovarallisuuden hoito vaatii investointeja kiinteistön peruskorjaukseen ja huoltoon. Ilman systemaattista ja ennakoivaa huoltoa kiinteistön korjausvelka kasvaa ja arvo laskee pahimmillaan niin, ettei korjaukselle saada enää rahoitusta pankeista.
Suomen asuntokanta vanhenee ja suuri osa
suomalaisista asunto-osakeyhtiöistä joutuu lähivuosina
suunnittelemaan kiinteistössään erilaisia korjaustoimia.
Seitsemänkymmentäluvun alussa rakennettiin valtavasti
kerrostaloja, mutta rakentamisen laatutaso ei tuolloin ollut
aivan sitä, mitä tänä päivänä edellytetään.
”Peruskorjausten tarve kasvaa koko ajan, joten on
tärkeätä käsitellä näitä asioita. Korjauksia pohdittaessa
voi helposti unohtua, että pankkiaan voi hyödyntää
yhtenä asiantuntijana vähän enemmänkin, Aktian
yritysasiakasliiketoiminnan johtaja Irma Gillberg-Hjelt toteaa.
”Tarjoamme kovin mielellämme isännöitsijälle tai
hallituksen puheenjohtajalle sparrausapua jostakin mieltä
askarruttavasta rahoitusasiasta, jos sellaiselle on tarvetta, jotta
asiakkaamme ei tarvitse jäädä yksin ongelmansa kanssa.”
Hoitamattoman kiinteistön arvo putoaa
Suomen Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja Kiinteistöalan
hallitusammattilaisten yhdessä laatiman Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen mukaan asunto-osakeyhtiön
hallinnon tueksi tulisi tehdä erityinen taloyhtiöstrategia,
jonka avulla yhtiötä voidaan johtaa suunnitelmallisemmin ja
tehokkaammin.
Asunto-osakeyhtiölaki puolestaan määrää asuntoosakeyhtiöitä
tekemään kunnossapitotarvesuunnitelman
seuraavan viiden vuoden aikajänteelle. Tällainen
kunnossapitosuunnitelma ottaa kantaa kiinteistön tuleviin
perusparannuksiin sekä kunnostuksiin.
”Taloyhtiön viisivuotiset kunnossapitosuunnitelmat eivät
saa olla mitään näennäisiä papereita, vaan ne pitää oikeasti
tehdä huolella, jolloin ammattimainen isännöinti korostuu.
Isännöitsijöiden ammattitaito on mielestäni keskimäärin
aika hyvällä tasolla, koska peruskorjattavia kohteita on ollut
paljon, ja isännöitsijöille on kertynyt kokemusta remonttien
toteuttamisesta. Osaava isännöitsijä ja isännöintiyhtiö on
taloyhtiön henkivakuutus, Gillberg-Hjelt sanoo.”
Vaikka asiat on pääsääntöisesti hoidettu hyvin, on suomalaisissa
asunto-osakeyhtiöissä kuitenkin kohteita, joissa pieniä asumiskustannuksia ja käyttövastikkeita on ylläpidetty kiinteistön
kunnossapidon kustannuksella.
”Välillä törmäämme pankeissa siihen, että asunto-omaisuuden
on annettu rapistua. Ei ole ymmärretty, että tämä monen
suomalaisen suurimman omaisuuserän hoitaminen vaatii investointeja,
jotka tehdään asunto-osakeyhtiön hallinnon puitteissa.”
Ikävimmissä tapauksissa tämä saattaa johtaa siihen,
että välttämättömiä peruskorjauksia ei enää pystytä tekemään,
koska pankit eivät rahoita hanketta. Kiinteistön arvioidut
korjauskulut
ylittävät kohteen nykyisen vakuusarvon. Huonoimmassa
tapauksessa taloyhtiö ei saa enää tarjousta mistään
pankkiryhmästä. Näitä tilanteita puidaan välillä julkisuudessakin.
”Jonkin verran tällaista omaisuudenhoitoa on tullut vastaan
Aktiassakin. Lähinnä sellaisilla paikkakunnilla, joissa asuntojen
hintakehitys on muutenkin ollut laskeva ja sen lisäksi on
ollut haluttomuutta tehdä tarvittavia korjausinvestointeja. Jopa
pääkaupunkiseudullakin saattaa olla alueita ja kohteita, joissa
tämä tilanne on lähellä.”
Isojen remonttien esteenä saattaa olla myös se, että yksittäisen
asukkaan velkaosuus nousee niin isoksi, että siitä ei
pysty enää suoriutumaan.
”Rahoittajallehan tämä näkyy monesti siinä, että rahoitus
suhteessa talon arvoon on iso, mutta asukas tietysti miettii
omaa takaisinmaksukykyään. Tähän on yksi ratkaisu yrittää
paloitella isoja remontteja mahdollisuuksien mukaan osiin, joskin
tällöin monesti kokonaiskustannukset kasvavat”,
Gillberg-Hjelt sanoo.
Suunnitteluun kannattaa panostaa
”Yksi ajoittain vastaan tuleva ongelma on se, että remonttien
suunnitteluvaiheelle ei anneta tarpeeksi aikaa. Remontille tulee
liian kiire, kun ongelmat laukeavat päälle.”
Remontin kustannukset voivat nousta jyrkästi, jos mututuntumalla
käynnistetyn hankkeen edetessä alkaa paljastua ongelmia,
jotka olisivat tulleet esille hyvällä suunnittelulla jo hankkeen
alussa.
Myös isännöitsijän tukena pitää käyttää eri alojen erikoisasiantuntijoita,
kun tehdään isompia putki-, julkisivu- tai muita
vaativia korjauksia.
”Suunnitteluun kannattaa panostaa sekä asiantuntijuuden
osalta että ajallisesti. Se tuottaa todennäköisesti säästöjä projektin
kokonaiskustannuksissa”, Gillberg-Hjelt toteaa.
Isännöitsijän, hallituksen ja osakkaiden keskinäinen luottamus
on myös tärkeässä roolissa. Yhtiökokouksessa pitää pystyä
saamaan aikaan kiinteistön arvon ja asumismukavuuden
ylläpitämisen kannalta välttämättömiksi arvioidut päätökset.
Kilpailuta hankkeen rahoitus
”Taloyhtiöllä on tavallaan kaksi tapaa säästää remonteissa:
huolella tehty suunnittelutyö ja sen toteutus sekä rahoituksen
kilpailuttaminen. Ei kannata lähteä siitä, että oma pankki aina ja automaattisesti antaa sen viimeisen hinnan etenkään, jos
hanketta ei ole kunnolla kilpailutettu”, Gillberg-Hjelt sanoo.
Pankkien hinnoittelu perustuu asunto-osakeyhtiön luottokelpoisuuteen.
Siihen vaikuttaa muun muassa yhtiön velkaantuneisuus
tai velkaantuneisuuden kasvu tarvittavan remontin
jälkeen.
”Huonokuntoinen kiinteistö ja suuri lainan määrä vaikuttavat
luottoluokitukseen ja sitä kautta remonttilainan hintaan.
Luoton hinnassa ja luottomarginaalissa voi olla 150 prosentin
ero hyvän ja huonon taloyhtiön välillä”, Gillberg-Hjelt
muistuttaa.
Asunto-osakeyhtiöiden remonttilainojen kilpailutus on kuitenkin
kohtuullisen helppoa, koska pankeilla on aika asiakasystävälliset
tavat vastaanottaa tarjouspyyntöjä. Ainakin
vähänkin isommat isännöitsijätoimistot hallitsevat kilpailutuksen.
”Toki rahoituksen kulut koostuvat monesta muustakin komponentista,
kuin pelkästä korkomarginaalista. Tämän vuoksi
lainatarjousten vertailu ei aina ole ihan kaikkein helpointa.
Enemmän olen välillä ollut huolissani siitä, miten asuntoosakeyhtiön
varsinainen omistajakunta on perillä tällaisista
asioista.
Aika monessa asiassa kannattaa oikeasti kuunnella,
mitä kokenut isännöitsijä sanoo ja luottaa siihen.”
Kun taloyhtiösi suunnittelee remonttia, niin ota yhteyttä
yritysluotot@aktia.fi.
Teksti: Jari Peltoranta
Kuva: Aktia
