Mitä vanhempi kiinteistö, sitä pätevämmät tekijät tarvitaan
Kirjoittaja: Eino Rantala
Tilaajan (Taloyhtiön) ja toteuttajan (konsultit, urakoitsija) väliset erimielisyydet voivat johtaa juridisiin toimenpiteisiin. 80 % kaikkien urakkavaiheessa ilmenevien riitojen juurisyistä on syntynyt jo ennen urakkavaihetta. Riitoja syntyy usein sopimusten ja urakka-asiakirjojen sisällön tulkinnasta, erityisesti urakka- ja takuuaikana. Riitojen juurisyyt kumpuavat kuitenkin usein prosessin aikaisemmista vaiheista: hankesuunnittelusta, toteutussuunnittelusta ja tarjouspyyntöasiakirjojen laatimisesta – aina taloyhtiön päätöksentekokulttuuriin asti.
Suunnittelu- ja valvontasopimuksen yhteydessä on huomioitava vastuun tasapaino tilaajan ja konsultin välillä – vahingon ennakoitavuus ja välilliset vahingot sekä vastuu viivästyksestä. Periaatteena on, että suunnittelija asiantuntijana esittää – taloyhtiö päättää.
Urakkasopimuksia laadittaessa on huomioitava, että rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 98 perustuu sopimusoikeuteen. Se sisältää osapuolten vastuita ja velvoitteita sekä menettelytapoja, jotka saattavat muodostua riskikohdiksi, ellei niitä ymmärretä. Yleisiin sopimusehtoihin liittyy urakan toteutusta ja yhteistoimintaa parantavia toimintatapoja, joita pitää noudattaa.
Yhtiön taloudellinen tilanne ja osakkaiden maksukyky, kiinteistön korjausvelka ja velvoittavat rakennusmääräykset, energiatehokkuuden parantamistoimet sekä hiilidioksidimäärien vähentäminen ovat esimerkkejä päätöksentekoa ohjaavista reunaehdoista.
Tyypillisiä riitatapausten juurisyitä ovat epämääräisyydet osapuolten vastuiden määrittelyissä, ristiriitaisuudet tarjousaineistoissa ja sopimuskirjauksissa sekä laiminlyönnit tilaajan myötävaikutusvelvollisuudessa. Taloyhtiön hallitus voi omat valtuutensa ylittäessään päätyä jopa itse korvausvelvolliseksi.
Tapausten analysointi auttaa taloyhtiöitä tunnistamaan mahdolliset riskit jo ennen hankkeen alkamista ja välttämään vastaavia virheitä. Panostamalla taloyhtiön päätöksentekoon, laadukkaaseen suunnitteluun ja kumppanivalintoihin voidaan ennaltaehkäistä hallitsemattomia lisälaskuja ja kalliita oikeudenkäyntejä.
Riitojen ratkaiseminen on teknisten, taloudellisten ja toiminnallisten seurannaisilmiöiden välttämistä. Ratkaisujen keinoina ovat luottamus ja ammattitaito.
Riidoilla on kuitenkin merkittäviä arvoja, jos ne ratkaistaan rakentavasti. Kysymys ei ole siitä, syntyykö riitoja, vaan siitä, kuinka ne ratkaistaan.
Kymmenen askelta onnistuneeseen korjaushankkeeseen
1. Realistinen tilannekuva
2. Hankkeen tavoitteet ja reunaehdot
3. Organisoitu hankesuunnittelu
4. Selkeä yksiselitteinen suunnittelun tarjouspyyntö
5. Sopimusehdot selvät ennen allekirjoitusta
6. Organisoitu toteutusvaihe
7. Pätevä urakoitsija
8. Ammattitaitoinen valvoja
9. Organisoitu vastaanottotarkastus
10. Ennakolta tunnistetut hankkeen toimintatapa- ja sopimusriskit
Aiheesta on syvällisemmin kirjoitettu RIL 275-2024 Asuinkiinteistön korjaushankkeen riskienhallinta julkaisussa, jonka päätoimittajana toimi Tietokirjailija, Tekn.tri, Rakennusneuvos Eino Rantala. Asiantuntijoina toimivat Asianajaja Tommi Leppänen, Asianajaja, varatuomari Kimmo Rytkönen, Tekninen johtaja Pekka Talaskivi sekä rahoittajatahot. Ohje keskittyy tilaajan riskien hallintaan kuvaten korjaushankkeen sopimuksiin ja taloyhtiön menettelytapoihin liittyviä hyviä käytäntöjä. Se on kirjoitettu taloyhtiön tilaajan näkökulmasta, ja se kannustaa riskien ennakointiin ja erityisesti virheistä oppimiseen.
Eino Rantala
Rakennusneuvos
Asunto- ja kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry
Linjasaneeraustoimikunta puheenjohtaja, hallituksen jäsen
