Häiriötilainteisiin puuttuminen ja lyhytvuokraus
Yksi uudistuksen keskeisimmistä muutoksista koskee taloyhtiön mahdollisuuksia puuttua häiriötilanteisiin. Uudistettu AOYL ei kiellä asuntojen lyhytvuokrausta, mutta vahvistaa taloyhtiön keinoja puuttua siihen liittyviin ongelmiin. AOYL 8:2:n mukaan huoneisto voidaan jatkossa ottaa yhtiön hallintaan, mikäli asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Tällaista haittaa voi esimerkiksi olla jatkuva meluaminen, toistuvat häiriöt tai turvallisuusongelmat. Lyhytvuokrauksen säilyessä sallittuna muutos antaa taloyhtiölle konkreettisen keinon reagoida tilanteisiin, joissa vuokraustoiminta muodostuu kohtuuttomaksi muille asukkaille.
Tämä muutos voidaan kuitenkin nähdä melko kosmeettisena. AOYL ei edelleenkään määrittele lyhytvuokrauksen käsitettä, ja hallintaanottoperusteen soveltamisen kannalta ratkaisevaa on edelleen asuinkäytöstä poikkeava lisäkustannus tai muu haitta, jonka arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti. Muu haitta, kuten meluaminen tai häiriöt, on todennäköisesti joka tapauksessa häiritsevää elämää tai järjestyshäiriöitä, joihin voidaan puuttua jo nykyisillä perusteilla. Emme siten näe, että esimerkiksi majoitustoimintaan voitaisiin uudistuksen myötä aikaisempaa helpommin puuttua.
Sähköinen viestintä ja tiedoksianto
Mahdollisuus sähköiseen viestintään ja tiedoksiantoon laajentuu. AOYL 6:21:n muutoksen myötä kirjallinen kokouskutsu on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle osakehuoneistorekisterissä olevaan postiosoitteeseen tai sähköpostiosoitteeseen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että kokouskutsu on toimitettu asianmukaisesti, vaikka se olisikin lähetetty osakkaalle ainoastaan sähköpostitse.
Lisäksi AOYL 8:3 a:n ja 8:4:n mukaan hallintaanottoa koskevat tiedoksiannot, eli hallintaanottoa koskeva varoitus sekä yhtiökokouksen päätös koskien hallintaanottoa, voidaan jatkossa myös tehdä sähköisesti. Uudistus mahdollistaa sujuvampia ja nopeampia hallinnollisia prosesseja taloyhtiössä. On kuitenkin huomattava, että sähköiset tiedoksiantotavat ovat tarkasti säädeltyjä ja niiden noudattamisessa tulee olla huolellinen, jotta varoitus ja päätös tulevat annetuiksi tiedoksi oikealla tavalla. Tästä syystä suosittelemmekin asiantuntijoiden käyttämistä hallintaanottomenettelyssä.
Osakkaan tietojenantovelvollisuus
Uutta laissa on, että osakehuoneiston toisen käytettäväksi antaneen osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta. Osakkeenomistajan on yhtiön perustellusta pyynnöstä annettava tiedot yhtiölle. Laajempi tietojenantovelvollisuus helpottaa taloyhtiön mahdollisuuksia arvioida muun muassa, kehen mahdolliset korvausvaatimukset tulisi kohdistaa.
Osakkeenomistajan tietojensaantioikeus
Samalla kun osakkaan tietojenantovelvollisuutta laajennetaan, vahvistetaan myös hänen tietojensaantioikeutta AOYL 7:6:n muutoksella. Säännöksen mukaan osakkeenomistajalla on oikeus viipymättä saada hallituksen pöytäkirjoja ja osakehuoneistoa koskevia asiakirjoja, joilla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkeenomistajan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisen kannalta.
Tietojensaantioikeuden määrittäminen varmistaa sen, että osakkeenomistajalla on riittävät tiedot oman asemansa ja vastuunsa arvioimiseksi. Säännöksestä ei kuitenkaan seuraa, että yhtiöllä olisi erityinen vastuu laatia tai hankkia asiakirjoja, vaan tietojensaantioikeus koskee ainoastaan asiakirjoja, jotka yhtiöllä jo on. Osakas voi olla oikeutettu saamaan esimerkiksi huoneistoa koskevat kunto- ja vahinkoraportit, korjaustapaehdotukset, kunnossapitotyön valvojan lausunnot ja huomautukset sekä häiriöilmoitukset.
Yhtiön ja osakkeenomistajan välinen kunnossapitovastuu
AOYL 4:2:n muutoksella täsmennetään yhtiön kunnossapitovastuuta. Jatkossa taloyhtiö vastaa rakenteiden ja eristeiden lisäksi myös osakehuoneistojen ikkunoista.
Lisäksi osakkeenomistajan kunnossapitovelvollisuus muutostöiden osalta täsmentyy AOYL 5:1ssä. Säännöksen mukaan osakkeenomistaja vastaa tekemiensä muutostöiden kunnossapidosta sekä muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.
Voimassa olevassa laissa ei suoranaisesti mainita osakkeenomistajan ja taloyhtiön välisestä kunnossapitovastuun jaosta osakkaan muutostyön osalta. Oikeustila on kuitenkin muodostunut oikeuskäytännön varaan. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2003:80 katsonut, että osakkeenomistajan huoneistossaan toteuttamista muutoksista aiheutuva lisäkustannusten riski kuuluu osakkeenomistajalle, eikä yhtiölle, vaikka korjaustarve sinänsä johtuisi yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista seikoista. Oikeuskirjallisuudessa on myös todettu, että kun yksittäinen osakas on tehnyt huoneistoonsa laatutasoa kohottavia muutoksia, niiden kunnossapitovastuu kuuluu hänelle. Kyseinen uudistus selkeyttää taloyhtiön ja osakkeenomistajan välistä kunnossapitovastuun nykyistä oikeustilaa.
Osakehuoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen
AOYL 6:35:n muutoksella helpotetaan osakehuoneiston käyttötarkoituksen muuttamista. Jatkossa osakkeenomistajien suostumusta ei tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan samaan tarkoitukseen käytettäviin osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta. Edellytyksenä on, että muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajan osakkeista ja äänistä. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi tilannetta, jossa liikehuoneisto muutetaan asuinhuoneistoksi ja samalla sen vastikeperuste muutetaan vastaamaan muiden asuinhuoneistojen vastikeperustetta. Säännöksestä seuraa, ettei yksittäinen osakas tai pieni vähemmistö voi estää muutosta, joka on muiden osakkeenomistajien kannalta hyväksyttävissä. Huomionarvoista on se, että säännöstä ei voi soveltaa taannehtivasti. Näin ollen se koskee ainoastaan 1.10.2026 jälkeen toteutettuja käyttötarkoitusmuutoksia.
Asunto-osakeyhtiölain uudistus on kokonaisuudessaan merkittävä päivitys. Hallintaanottoperusteiden laajeneminen ja sähköiset viestintämahdollisuudet sujuvoittaa taloyhtiön toimintaa. Myös osakkeenomistajien ja taloyhtiön välinen vastuunjako selkeytyy kunnossapitovastuuta koskevien säännösmuutosten myötä. Lisäksi uudistuksessa huomioidaan nykypäivän sähköautoilun tarpeet, ja yhtiökokouksen toimivaltaa konkurssiin hakeutumisessa vahvistetaan siten, että päätösvalta kuuluu ensisijaisesti yhtiökokoukselle.
Marina Furuhjelm
Asianajaja
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi
