Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 Tilaajalla ja urakoitsijalla tulee aina olla kirjallinen sopimus. Sopimusehtojen lisäksi yleensä sovitaan siitä, että sopimukseen sovelletaan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja. Sopimusehdot sisältävät yksityiskohtaiset määräykset tarkastuksista, takuuajoista ja virhevastuista.
Urakoitsijalla on vastuu työn tuloksesta. Sopimusehdoissa vastuuta on säädelty yksityiskohtaisesti. Olennaiset käsitteet ovat takuuajan vastuu ja takuuajan jälkeinen eli ns. kymmenen vuoden vastuu. Vastuuperusteet eroavat toisistaan ja tilaajien tulee tiedostaa erojen merkitys.
Takuuajan vastuu
Sopimusehtojen mukaan urakoitsija vastaa suorituksestaan takuuajan, jonka pituus on kaksi vuotta. Takuuaikana ilmenneet virheet urakoitsija on velvollinen korjaamaan. Urakoitsija voi takuuaikana ilmenneiden virheiden osalta välttää vastuunsa vain osoittamalla virheiden aiheutuneen jostakin muusta syystä kuin urakoitsijan vastuulla olleesta toiminnasta.
Takuuaika alkaa kulua, kun urakka vastaanottotarkastuksessa hyväksytään vastaanotetuksi. Aikarajat ovat ehdottomia eli jos taloyhtiö haluaa vedota urakoitsijan takuuaikaiseen vastuuseen, reklamaatiot tulee tehdä mahdollisimman pikaisesti ongelmien ilmettyä ja viimeistään takuutarkastuksen yhteydessä. Takuutarkastus on sopimusehtojen mukaan toimitettava aikaisintaan kuukautta ennen vastaanottotarkastuksessa ilmoitettua takuuajan päättymispäivää ja viimeistään sanottuna päättymispäivänä. Mikäli takuutarkastuksen pitäminen laiminlyödään, takuuaika jatkuu yhden kuukauden pidempään. Olennaista on kuitenkin huomata, että takuuaika loppuu joka tapauksessa määräajan umpeuduttua.
Reklamaatiosta
Sopimusehtojen mukaan tarkastuksista on laadittava pöytäkirjat, joissa käsitellään sopimusehdoissa todetut seikat. Olennaisimpia asioita ovat havaitut virheet ja niihin liittyvät vaatimukset. Tilaajan kannalta dokumentaation merkitys on olennainen. Mikäli virhettä ja siihen liittyviä vaatimuksia ei ole takuutarkastuksen pöytäkirjaan merkitty, tulkinta on lähes poikkeuksetta se, että vaatimusta ei ole asianmukaisesti esitetty. Reklamaatioiden sisältöön on kiinnitettävä huomiota. Kirjallinen muoto on poikkeukseton sääntö.
Vastuu takuuajan jälkeen
Sopimusehtojen mukaan urakoitsija vapautuu virhevastuusta, kun 10 vuotta on kulunut kohteen vastaanottamisesta. Tämän ns. kymmenen vuoden vastuun edellytykset määräytyvät sopimusehtojen mukaisesti. Urakoitsija vastaa virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Kyseessä on lisäksi oltava virhe, jota taloyhtiö ei ole voinut havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.
Näyttövelvollisuus virheestä on taloyhtiöllä. Riittävän näytön hankkimisen vaikeutta lisää se, että laiminlyöntitapauksissa tulee kyseessä olla urakoitsijan taholta törkeä laiminlyönti ja toisaalta kyseessä pitää olla virhe, jota taloyhtiö ei ole kohtuudella voinut havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana. Taloyhtiölle on siis asetettu erityinen tarkistusvelvollisuus. Reklamaatiovelvollisuus tulee tässäkin vastuumuodossa täyttää oikea-aikaisesti sekä riittävästi yksilöitynä.
Teksti:
JUKKA LAAKSO
ASIANAJAJA, VARATUOMARI
EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY
Jukka Laakso toimii asianajajana Eversheds Asianajotoimisto Oy:ssä. Jukalla on pitkä kokemus erilaisten asunto-osakeyhtiöihin ja kiinteistöihin liittyvien oikeudellista osaamista vaativien tilanteiden ratkaisijana toimimisesta sekä neuvotteluteitse että oikeudenkäynneissä.
