Rovaniemen hovioikeus vahvisti Oulun käräjäoikeuden päätöksen huoneistojen hallintaanoton perusteiden kohtuullisuudesta päätöksessään S 21/2025/625. Valittaja oli jättänyt maksamatta vastikkeita kahdesta huoneistosta ja autopaikoista, minkä vuoksi taloyhtiö oli ottanut huoneistot ja autopaikat hallintaansa. Vastikkeita oli toistuvasti maksettu myöhässä, ja hallintaanottopäätöksen hetkellä vastikkeita oli maksamatta noin 2–3 kuukauden ajalta molempien huoneistojen osalta. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus katsoivat, että taloyhtiöllä oli ollut pätevät perusteet ryhtyä hallintaanottotoimiin maksamattomien vastikkeiden suuruuden vuoksi eikä erääntyneiden vastikkeiden määrää voitu pitää merkitykseltään vähäisinä, minkä vuoksi valittajan moitekanne yhtiökokouksen päätöksestä hylättiin.
Käräjäoikeuden päätös
Oulun käräjäoikeudessa 4.3.2024 vireille tullut kanne koski 11.1.2024 järjestetyssä Asunto Oy B:n yhtiökokouksessa tehtyä päätöstä, jossa päätettiin Kiinteistö Oy A:n omistuksessa olleiden kahden huoneiston ja autopaikkojen hallintaanotosta vastikemaksujen laiminlyönnin perusteella. Päätös hallintaan ottamisesta oli annettu Kiinteistö Oy A:lle tiedoksi haastemiehen välityksellä noin kuukautta myöhemmin 13.2.2024. Asunto-osakeyhtiölain mukainen moiteaika Asunto Oy B:n yhtiökokouksen tekemään päätökseen oli päättynyt 14.3.2024. Kiinteistö Oy A oli 4.3.2024 laittanut vireille summaarista velkomusta koskevan velkomuskanteen, jossa se oli vaatinut 100 euron korkosaatavaa ja 115 euron oikeudenkäyntikuluja Asunto Oy B:ltä. Kiinteistö Oy A:n kanne ei kuitenkaan ollut vastannut asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 5 §:ssä edellytettyjä moitekanteen vaatimuksia. Moitekanne koskien hallintaanottoa oli esitetty vasta myöhemmin 20.6.2024.
Kiinteistö Oy A valitti hallintaanottopäätöksestä vedoten siihen, että vastikemaksun maksamatta jättämisellä oli ollut vähäinen merkitys, minkä vuoksi Asunto Oy B ei olisi saanut ryhtyä hallintaanottotoimiin asiassa. Käräjäoikeus katsoi, että moitekanne oli nostettu määräajassa, sillä voitiin katsoa, että Kiinteistö Oy A:n tarkoituksena oli ollut alun perin nostaa moitekanne hallintaanottopäätöksestä eikä summaarista velkomusasiaa As Oy B:tä kohtaan. Hallintaanottopäätöksen lainmukaisuuden osalta käräjäoikeus totesi, että vastikerästeillä on ollut vähäistä suurempi merkitys, sillä rästissä on ollut noin kolmen kuukauden vastikkeita vastaavat määrät. Käräjäoikeus totesi, että lisäksi oikeuskäytännössä ja alan kirjallisuudessa on katsottu, että noin 3 kuukauden vastikerästit ylittävät vähäistä suuremman merkityksen ja oikeuttavat hallintaanottotoimiin.
Ratkaistavaksi jäi, oliko Kiinteistö Oy A ollut velvollinen maksamaan Asunto Oy B:lle 11.1.2024 jälkeen erääntyneitä vastikkeita sekä Asunto Oy B:n vaatimia korkosaatavia ja hallintaanotosta aiheutuvia kustannuksia. Käräjäoikeus hylkäsi Kiinteistö Oy A:n kanteen koskien hallintaanottopäätöksen moittimista ja määräsi Kiinteistö Oy A:n maksamaan Asunto Oy B:lle asiasta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut, maksamattomat vastikekorvaukset viivästyskorkoineen sekä hallintaanottamisesta aiheutuneet kustannukset.
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua
Rovaniemen hovioikeus ei 24.2.2026 antamassaan tuomiossa muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua. Hovioikeus katsoi, että Asunto Oy B:n yhtiökokous ja siellä päätetty Kiinteistö Oy A:n omistuksessa olevien asuntojen ja autopaikkojen hallintaanottopäätös oli ollut lainmukainen ja pätevä. Hovioikeus totesi ratkaisussaan kuten käräjäoikeus, että hallintaanotolle oli ollut lain mukaiset perusteet ottaen huomioon maksamattomien vastikkeiden suuruus hallintaanottopäätöksen hetkellä sekä se seikka, että Kiinteistö Oy A oli toistuvasti maksanut vastikkeita myöhässä.
Mikä vaikuttaa vastikkeenmaksun laiminlyönnin vähäisyyden arviointiin?
Hovioikeuden ratkaisu pysyä käräjäoikeuden tuomiossa vahvistaa niin sanotun pääsäännön hallintaanottotapauksissa, joissa noin 2–3 kuukauden maksamattomia vastikkeita voidaan pitää lainmukaisesti pätevänä syynä ottaa asunto hallintaan asianmukaisin keinoin. Vastikkeenmaksun laiminlyönnin vähäisyyttä arvioitaessa tapaukseen vaikuttaa myös muun muassa taloyhtiön koko, vastikkeen suuruus sekä lisäksi se, kuinka toistuvia osakkaan maksulaiminlyönnit ovat olleet. Sen sijaan osakkaan henkilökohtaisilla asioilla, kuten maksukyvyttömyydellä, ei ole merkitystä asiaa arvioitaessa.
Emilia Asikainen
Asianajaja
Varatuomari
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
