Isännöinti & hallitus (rahoitus & vakuutus)
Märkätilat
Putkiremontit
Valvonta & Suunnittelu

Ryhmäkorjaus säästää remonttikustannuksia

Helsingin Laajasalossa Yliskyläntie 6:n ja 7:n kiinteistöissä on meneillään ryhmäkorjaushanke, jossa on mukana kuusi kerrostaloa ja 168 asuinhuoneistoa. Varsinaiset korjaustyöt alkoivat Yliskyläntie 6:ssa vuodenvaihteessa 2017-2018, mutta suunnittelua on tehty jo vuodesta 2015. Ryhmäkorjaus on osoittautunut hyväksi toimintamalliksi, jolla voidaan säästää aikaa ja urakkakustannuksia linjasaneerauksessa.

RYHMÄKORJAUSHANKKEITA ALETTIIN toteuttaa Suomessa vasta 2000-luvulla. Niissä eri taloyhtiöiden kiinteistöjä saneerataan yhteisprojekteina.

Rakennuttajatoimisto Primaplan Oy:n projektipäällikkö Petri Saukkonen kertoo, että Yliskyläntien saneeraushanke on jo kolmas Primaplanin ryhmäkorjaus Laajasalon alueella.

”Aiemmin vastaavantyyppisiä hankkeita on toteutettu Jussaarenkujalla ja Kirkkosalmentiellä. Niissä saneerattiin yhteensä noin 600 asuntoa.”

”Ryhmäkorjaushankkeessa perusperiaate on, että toisiaan lähellä sijaitsevat taloyhtiöt saneerataan yhteisprojektina. Korjattavat kohteet saisivat myös olla rakentamisajankohdaltaan ja rakennustavaltaan samanlaatuisia. Silloin ryhmäkorjaushankkeesta saadaan paras teho irti.”

Yliskyläntie 6:n ja 7:n talot ovat Rakennusliike Otto Wuorion 1960-luvulla rakennuttamia, kuten monet muutkin Laajasalon talot.

”Olemme jo osanneet varautua näihin hankkeisiin. Talot alkoivat sitä paitsi olla jo peruskorjausiässä”, mainitsee Saukkonen.

Kuusi kerrostaloa kerralla kuntoon
Meneillään olevassa Yliskyläntie 6:n ja 7:n ryhmäkorjauksessa molemmissa taloyhtiöissä on kolme kerrostaloa, joissa on 3-5 asuinkerrosta sekä kellarikerros.

”Taloissa tehdään perinteisen mallin mukainen linjasaneeraus: kaikki märkätilat sekä vesijohdot ja viemärit uusitaan. Samassa yhteydessä saunaosastot ja kylmätilat kunnostetaan.”

”Lisäksi joidenkin yleisten tilojen käyttötarkoitus muuttuu Vaikka puhutaan putkiremontista, samalla tehdään muitakin korjauksia”, Saukkonen selvittää.

Myös Laajasalon aiempien ryhmäkorjausprojektien yhteydessä on muutettu joitakin kellaritiloja uuteen käyttöön.

”On havaittu, että tämän aikakauden kohteissa esimerkiksi kylmäkellarien käyttö on vähentynyt huomattavasti. Näin ollen tiloja voi vapautua uuteen käyttöön. Yliskyläntiellä tiloista ehkä tehdään osittain vuokrattavaa tilaa - tai sitten ne jäävät taloyhtiön kokous- tai kerhotiloiksi. Joskus vastaavista tiloista on tehty kuntosalejakin.”

Konkreettisia säästöjä
Yliskyläntien hankkeessa korjausrakentaminen alkoi fyysisesti vuodenvaihteessa 2017-2018.

”Projekti alkoi itse asiassa hankesuunnittelun ja teknisen toteutussuunnittelun osalta jo vuonna 2015. Nyt on aloitettu toteutusvaihe, jonka on tarkoitus päättyä heinäkuussa 2019.”

”Työt alkavat Yliskyläntie 6:sta helmikuussa 2018, ja kun aletaan olla puolivälissä, otetaan myös Yliskyläntie 7:n kiinteistö työn alle. Ryhmäkorjaushankkeen etuihin kuuluu, että töitä voidaan rytmittää joustavasti ja niitä voivat tehdä useammat asentajaryhmät. Urakoitsija saa silloin kustannusetua, joka sitten näkyy myös urakoiden hinnoissa.”

On arvioitu, että ryhmäkorjaushankkeiden suunnittelukustannukset ovat 20-25 prosenttia alemmat kuin tavallisessa remontissa.

”Varsinaisessa korjausrakentamisessa kustannuseduksi on arvioitu noin viisi prosenttia urakan kokonaishinnasta. Kun Yliskyläntiellä on meneillään noin kahdeksan miljoonan euron hanke, niin siitä viisi prosenttia on jo iso summa”, Saukkonen muistuttaa.

”Rahallista hyötyä tulee nimenomaan hankkeen suuruudesta. Urakoitsijalle tulee hankintaetua, kun korjattavana on isompia kokonaisuuksia. - Ja kun tiedetään aiempien hankkeiden toteutuneet kustannukset ja verrataan vastaavankokoisiin yksittäisiin hankkeisiin, on jo käytännössä havaittu, että ryhmäkorjaushankkeista on konkreettista kustannushyötyä.”

Linjasaneerauksesta johtavat projektipäällikkö Petri Saukkonen (kuvassa vasemmalla), vastaava työnjohtaja Lauri Pietarinen sekä LVI-projektipäällikkö Lauri Laaksonen

Vaihtoehtoja vertailtiin
Saukkosen mukaan Yliskyläntie 6:n ja 7:n taloyhtiöissä käytiin projektin suunnitteluaikana paljon keskusteluja mahdollisista korjaustavoista.

”Silloin pohdittiin, olisiko mahdollista käyttää uusia menetelmiä kuten hybridiputkiremonttia. Hankesuunnitteluaikana tehtiin tarkat kustannusvertailut.”

”Kävi kuitenkin ilmi, että uusilla korjausmenetelmillä ei olisi saavutettu kustannusetuja ja että hybridihanke ei olisi tässä tapauksessa ollut teknisesti järkevä. Näin ollen päädyttiin niin sanottuun perinteiseen remonttitapaan.”

Ryhmäkorjaus oli jo alun pitäen vaihtoehtona taloyhtiöiden suunnitelmissa.

”Yhtiöissä harkittiin, voitaisiinko lähteä naapuriyhtiöiden kanssa yhteishankkeeseen. Aluksi mukaan kysyttiin useampia yhtiöitä, mutta lopulta hankkeeseen tulivat vain nämä kaksi yhtiötä - tosin sekin on riittävä määrä, kun asuntoja on näin paljon. Lisäksi yhtiöissä oli kuultu alueella toteutetuista vastaavista hankkeita, jotka olivat onnistuneet hyvin”, Saukkonen toteaa.

Asukas voi valita sisustusratkaisuja
Ryhmäkorjaus ei välttämättä tarkoita sitä, että kaikissa hankkeessa mukana olevissa yhtiöissä olisi täysin samansisältöinen korjaushanke.

”Riittää että on suuret yhteiset linjat, kuten toteutusmalli ja yhteinen urakoitsija. Se sijaan laatoista, tilaratkaisuista ja kalusteista yhtiö voi päättää itse. Ryhmäkorjaus kilpailutetaan yhtenä hankkeena, mutta sen jälkeen tehdään asunto-osakeyhtiökohtaiset urakkasopimukset.”

”Asukkaat voivat itse valita vaikkapa kylpyhuoneiden sisustusratkaisuja siinäkin tapauksessa, että taloyhtiö on suunnitellut kylpyhuoneisiin tietyt laatat ja kalusteet. Asukas voi rakennuttaa oman kylpyhuoneensa ihan mieleisekseen. Noin kymmeneen prosenttiin huoneistoista ehkä halutaan tällaisia muutoksia, kun taas 90 prosenttia toteutetaan taloyhtiön esittämän suunnitelman mukaisesti.”

Jos asukkaan muutoskustannus pysyy urakkahinnan puitteissa, siitä ei tule asukkaalle lisähintaa. Muussa tapauksessa asukas maksaa hintojen erotuksen.

”Usein kuitenkin taloyhtiön tilaama kylpyhuonesuunnitelma on toiminnallisesti ja esteettisesti hyvä, joten useimmat ovat siihen oikein tyytyväisiä.”

Haitta-aineet kartoitettiin
”Linjasaneerauksen yhteydessä puretaan yleensä kaikki haittaaineet kylpyhuoneista ja lisäksi vanhat asbestieristeet kellarien putkista. Siksi esivalmistelut ovat tärkeä työvaihe”, Saukkonen korostaa.

”Yliskyläntien kohteen kiinteistöjen kylpyhuoneissa tehtiin haitta-ainekartoitus, minkä lisäksi työmaalla otetaan paljon materiaalinäytteitä. Uuden asbestilain myötä nämä käytännöt ovat tiukentuneet entisestään.”

Suuri osa kiinteistöjen asukkaista muuttaa evakkoon remontin ajaksi.

”Asukkaille on tosin järjestetty tilapäiset wc- ja pesutilat, mutta aika moni kuitenkin muuttaa pois 10-11 viikoksi. Se on asuntokohtainen haitta-aika, jolloin remonttia tehdään asunnon sisällä. Sinä aikana asuntoon syntyy täysin käyttövalmis kylpyhuone”, Saukkonen vakuuttaa.

”Itse asiassa 11 viikon remonttiaika on sikäli hyvä, että asukkaat voivat vuokrata sijaisasunnon kolmeksi kuukaudeksi. Siinä ajassa remontti on saatava tehdyksi. Jos menisi pari viikkoa pitempään, niin pitäisi maksaa vielä neljännen kuukauden vuokra sijaisasunnosta.”

Primaplan on rakennuttanut asukkaiden nähtäväksi mallikylpyhuoneen, jonka seinällä on näytteitä laattavaihtoehdoista. Mallihuone on Yliskyläntie 6:n idänpuoleisen talon kellarikerroksessa.

Tarkkaa suunnittelua
Ennen korjaustöiden alkua monissa talojen kylpyhuoneista oli jo todettu vesivuotoja.

”Usein tällaisiin linjasaneeraushankkeisiin aktivoidutaan juuri taloyhtiön vuotohistorian takia. Kun putkista, vesijohdoista, viemäreistä tai vesieristeistä aiheutuu paljon vesivahinkoja ja korjauskustannuksia, asioihin on puututtava.”

”Yliskyläntie 6:ssa oli jo puolenkymmentä sellaista kylpyhuonetta, jotka oli korjattu vain hätäisesti käyttökuntoon vesivahingon jälkeen. Tästäkin syystä päätettiin, että remontissa otetaan Yliskyläntie 6:n kiinteistö työn alle ensimmäiseksi. Siellä vesieristeet alkoivat olla jo käyttöikänsä päässä”, selittää Saukkonen.

Hankesuunnittelussa oli mukana 6-8 suunnittelijaa sekä taloyhtiön edustajia. Toteutusvaiheessa työmaan keskimääräinen vahvuus on noin 30 henkilöä.

”Tällainen toteutusmalli, jossa edetään portaittain, ei sido kovin paljon resursseja”, Saukkonen arvioi.

”Hyvällä suunnittelulla - kun käytetään kokeneita suunnittelijoita - pystytään ennakoimaan asioita ja välttämään ikäviä yllätyksiä remontin toteutusvaiheessa.”

Primaplan Oy toimii Yliskyläntien ryhmäkorjaushankkeessa projektinjohtajana ja valvojana.

Arkkitehtisuunnittelusta vastaa FM-Arkkitehdit, LVI-pääsuunnittelijana toimii HSSR Oy ja sähkösuunnittelijana Certimo Oy. Pääurakoitsijana on Consti Talotekniikka Oy.

Teksti: Merja Kihl ja Ari Mononen
Kuvat: Ari Mononen

Julkaistu: 01/2018