Isännöinti & hallitus
kita-LAKI

Helsingin ohjeistus lainvastainen?

Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan tuore ohje uhkaa hankaloittaa asuntojen lyhytaikaista vuokrausta – mutta esimerkiksi kaupungin oma ympäristö- ja lupajaosto sekä Kiinteistöliitto Uusimaa pitävät linjausta oikeudellisesti ongelmallisena.

Helsingin kaupunki haluaa rajoittaa asuinhuoneistoissa tapahtuvaa lyhytaikaista vuokraustoimintaa. Tammikuun lopussa Helsingin kaupungin rakennusvalvonta julkaisi kyseistä toimintaa koskevan ohjeistuksen, jonka tarkoituksena on rakennusvalvonnan mukaan selkeyttää sitä, milloin huoneiston hallinnan luovuttamista saatetaan pitää luvanvaraisena majoitustoimintana. Helsingissä on harjoitettu lyhytaikaista vuokraustoimintaa jo yli 30 vuotta. Ohjeistus asettaa näin vastakkain lyhytaikaisen ja pitkäaikaisen vuokraustoiminnan.

Ohjeessa todetaan, että esille tulleet käytännön tapaukset ja julkisuudessa käyty keskustelu esimerkiksi airbnb- ja ns. huoneistohotellitoiminnasta osoittavat, että yhdenmukaiselle ja kaikkien toiminnanharjoittajien yhdenvertaiseen asemaan perustuvalle ohjeistukselle on tarvetta. Ohjeessa rakennusvalvonta kiistää, että majoitustoimintaa koskevan ohjeistamisen päämääränä olisi rajoittaa yksityishenkilöiden kodin lyhytaikaista ja satunnaista vuokrausta tai ammattimaisen ja luvanvaraisen majoitustoiminnan harjoittamista.

Ohjeessa listataan tunnusmerkistö, jonka mukaan lyhytaikainen vuokraustoiminta tulkitaan luvanvaraiseksi majoitustoiminnaksi, jos mm. kukaan ei ole kirjoilla asunnossa, huoneisto on kalustettu ja majoittumista tarjotaan ensisijaisesti vain lyhyeksi ajaksi. Kuinka isosta ongelmasta sitten on kysymys?

Ankkurina maankäyttö- ja rakennuslaki

Kaupungin rakennusvalvonnan projektipäällikkö Sara Rintamo toteaa, että kaupungin rakennusvalvontaan on tullut lyhyen ajan sisällä 15 toimenpidepyyntöä luvattomaan majoitustoimintaan liittyen. Rintamo kertoo, että valituksissa tyypillisesti vedotaan toiminnasta koituvaan häiriöön. Tämä ei kuitenkaan ole se syy, miksi kaupunki puuttuu asiaan.

”Me toimimme maankäyttö- ja rakennuslain perusteella”, hän sanoo. ”Laissa todetaan, että olennainen käyttötarkoituksen muutos vaatii rakennusluvan. Asumishuoneiston muuttaminen majoitushuoneistoksi on tällainen muutos.”

Rintamo löytää toisenkin syyn torpata huoneistohotellien toiminta: on usein asemakaavan vastaista toimintaa ottaa majoituskäyttöön huoneisto, joka on määritelty asumiskäyttöön.

Erityisen ponnekkaasti kaupungin ohjeessa esitellään joulukuista Helsingin hallinto-oikeuden päätöstä, jossa erään toiminnanharjoittajan sekä kahden asunto- osakeyhtiön osakkeenomistajan valitukset Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston tekemästä velvoitepäätöksestä hylättiin. Lopputulema tuossa tapauksessa oli, että asuinhuoneistojen käyttö majoitustilana tulee sakon uhalla lopettaa.

Rakennusvalvonnan varaslähtö?

Hallinto-oikeuden päätöksellä ei kuitenkaan ole lainvoimaa, ja siitä on tehty kaksi valitusta korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Onko kaupunki liikkeellä turhan hätäisesti asiassa, joka on keskeneräinen? - Sara Rintamo vastaa, että kaupunki ryhtyi laatimaan omaa majoitusohjeistustaan jo ennen joulukuista ennakkotapausta ja että muitakin tapauksia löytyy.

”Helsingin hallinto-oikeuden päätös vastaa korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöstä vuodelta 2014”, hän toteaa, joskin lisäten, että ennakkopäätös on tehty pientalosta. Suurin osa ”lainsuojattomien majoituspalvelujen” piirissä olevista asunnoista on kerrostaloissa.

Entä sitten rakennusvalvonnan ohjeen vaikutukset esimerkiksi matkailuelinkeinoon ja ihmisten työmatkoihin? Lyhytaikaista vuokraustoimintaa hyödyntää vuositasolla tuhannet ihmiset ja ala työllistää satoja ihmisiä – onko kaupunki ottanut näitä tekijöitä huomioon linjauksessaan?

”Kaupungin elinkeino-osasto on osallistunut ohjeen laatimiseen”, Rintamo kuittaa. Kiinteistö & Talotekniikka ei tavoittanut elinkeinotoimesta ketään, joka olisi halunnut kommentoida asiaa.

Lainvoiman puute on huomattava riski

Oikeusoppineiden keskuudessa Helsingin kaupungin tiukka linja on kohottanut kulmakarvoja. Yksi rakennusvalvonnan ohjeistuksesta ja sen antamisen ajankohdasta hämmästynyt on asianajaja Olli Iirola Eversheds Asianajotoimistosta. Asunto-osakeyhtiölainsäädäntöön erikoistuneen Iirolan mukaan on varsin ihmeellistä, että ohjeistus nojaa niin vahvasti yksittäiseen hallinto-oikeuden ratkaisuun viime joulukuulta.

”Tämä ratkaisu tuntuu muodostavan rakennusvalvonnan linjauksen pohjan. Erikoista siinä on, että ratkaisu liittyy yksittäiseen tapaukseen eikä ratkaisulla ole lainvoimaa”, hän toteaa. Iirolan mukaan onkin epätavallista, että moinen ohjeistus annetaan tilanteessa, johon liittyy paljon tulkintaa ja jossa asia on yhä oikeudessa käsiteltävänä.

”Päätös voi muuttua korkeimmassa hallinto-oikeudessa”, hän muistuttaa. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei Iirolan mukaan sellaisenaan tarjoa sanottavaa tukea rakennusvalvonnan tulkinnalle.

”Maankäyttö- ja rakennuslaki ei sisällä mitään selkeää määritelmää majoitustoiminnalle.”

Kuka tulkitsee ja miten?

Iirolan mukaan rakennusvalvonnan ohjeistus asettaa taloyhtiöt vaikeaan asemaan. Jos tietynlainen vuokraustoiminta olisi käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneiston osalta laitonta, taloyhtiön keinovalikoimassa on kyseisen asunnon haltuunotto, mikä on varsin painava toimenpide. Mutta mihin kohtaan vedetään raja, Iirola kysyy. Kaupungin ohje toteaa, että mitä useampi esitellyistä 10 majoitustoiminnan tunnusmerkeistä täyttyy yksittäisessä kohteessa, sitä todennäköisemmin kyseessä on majoitustoiminta. Riittääkö kaksi, vai tarvitaanko kahdeksan, ennen kuin taloyhtiö toimii?

”Jos otetaan vaikka tilanne, jossa rakennusfirmalla on Helsingissä huoneisto, johon se majoittaa lyhytaikaisissa työsuhteissa olevia rakennusmiehiä tarpeen mukaan, niin rikkooko tuo yritys silloin ohjetta”, Iirola heittää esimerkin.

Iirola toteaa, että ohjeen mukaan ensisijaisesti luvatonta majoitustoimintaa koskeva asia tulee ratkaista taloyhtiön sisäisesti. Iirola katsoo, että kaupunki toimii kyseenalaisella tavalla sysätessään ohjeessa kuuman perunan taloyhtiöille, joilla ei varmasti kaikilla ole tarvittavaa juridista selkänojaa arvioidakseen kussakin tilanteessa oikeita tulkintoja ja niihin liittyviä erilaisia oikeusvaikutuksia.

”Kaupungin kannalta on aika rohkeata sälyttää tällaisia velvoitteita taloyhtiöiden kontolle.”

Taloyhtiöt korvausvastuussa riitatilanteessa?

Iirola on huolissaan tilanteesta, jossa taloyhtiöt ottavat asuntoja haltuun ja eri yritykset joutuvat taloudellisiin vaikeuksiin ja päätyvät kenties konkurssiinkin. Kuka on korvausvelvollinen väärien tulkintojen pohjalta syntyvissä tilanteissa? -Iirola on skeptinen sen suhteen, että viranomainen joutuisi korvausvastuuseen, joten mustapekka saattaa hyvinkin löytyä taloyhtiön hallituksen kädestä.

Kortteja tuntuisi myös olevan jaossa, sillä tammikuun lopulla eri majoitustoimijat alkoivat saada paimenkirjeitä eri taloyhtiöiden isännöitsijöiltä. Kirjeet noudattavat samaa sisältöformaattia, mikä antaa aihetta epäillä, että kyseessä on koordinoitu toimi, eikä taloyhtiöiden spontaani huolenilmaus. Kirjeessä todetaan mm. että asuntoa käytetään rakennusluvan vastaisesti ja kehotetaan – kaupungin ohjeistukseen sekä maankäyttö- ja rakennuslakiin vedoten – lopettamaan majoitustoiminta kohteessa.

Kuvatun kaltaisia kirjeitä on saapunut Vantaalle ja Sipooseen asti, joten Helsingin linjaus saattaa hyvinkin olla leviämässä maan tavaksi. Iirola pitää jopa todennäköisenä, että näin käy: ”On hyvin mahdollista, että ohjeisto kopioidaan muualle Suomeen, koska ajatellaan että Helsingissä tämä kerran on perinpohjaisesti mietitty ja suunniteltu. Kaupungin toimet pohjautuvat kuitenkin tarkemman sääntelyn vielä uupuessa varsin tulkinnanvaraisiin oikeudellisiin ohjeisiin, mikä voi tulla ikävänä yllätyksenä lopulta varsin monelle taholle.”

Matkailulle jopa 100 miljoonan menetykset?

Kalustettujen asuntojen toimijat (KAT) ry:n puheenjohtaja Johannes Kangas pitää tilannetta erittäin huolestuttavana. Kankaan mukaan yhdistys ymmärtää tarpeen ohjeistaa toimintatapoja suhteellisen uudella toimialalla, joka kasvaa globaalisti voimakkaasti.

”Yhdistys kannattaa linjausta, missä halutaan kaikille toimijoille samat säännöt ja vastuut. Helsingin kaupungin ohjeistus on varsin suurpiirteinen ja monitulkintainen, eikä siinä ole otettu huomioon vaikutuksia esimerkiksi maan kilpailukykyyn vaikuttavalle työvoiman saatavuudelle tai mahdollisuuksille järjestää Helsingissä yhä suurempia tapahtumia, kuten Nordic Business Forum tai Slush, jotka ovat vertaismajoituksesta riippuvaisia.”

Kangas toivoo, ettei ohjeistus johtaisi ylilyönteihin, joissa kaikenlainen kalustettujen asuntojen vuokraustoiminta oltaisiin kieltämässä. ”En usko, että kaupunkikaan lopulta haluaa häätää kaikkia toimijoita pois.”

Kangas arvioi, että Helsingin kaupungin linjaus voi vaikuttaa Suomen kilpailukykyyn työvoiman saatavuuden vaikeutumisen kautta sekä viedä pelkästään palveluntarjoajien toimialalta tuhansia työpaikkoja sekä jopa yli 100 miljoonan euron liikevaihdon Suomesta. Kangas toimii päivätyönään toimitusjohtajana Forenomissa, joka on alan suuria toimijoita.

Virtaviivaista lainsäädäntö!

Rakennusvalvonnan ohjeistus liittyy uudenlaiseen alusta- ja jakamistalouteen, jonka juurtumista Suomeen on tutkittu mm. Työ- ja elinkeinoministeriön jakamistaloustyöryhmän loppuraportissa ’Jakamistalouteen liittyvien kysymysten vaihtoehtoisia ratkaisutapoja’ (2019).

Raportissa huomautetaan, että jakamistalouden lyhytaikaisen asumisen säädösympäristö näyttäytyy ”osittain epäjohdonmukaisena”. Yhtäältä ongelma liittyy siihen, että eri hallinnonalojen viranomaiset tarkastelevat toimintaa hieman eri näkökulmista, raportissa todetaan.

Loppuraportissa linjataan, että lisäämällä tai tarkentamalla toimintaa koskevaa sääntelyä ja yhdenmukaistamalla toimintaan liittyviä määritelmiä voitaisiin lainsäädäntökehyksestä tehdä toiminnan harjoittajalle läpinäkyvämpää. Raportin mukaan olisi toivottavaa, että säädösympäristö näyttäytyisi lakeja soveltaville yksityishenkilöille, yrityksille ja lakeja toimeenpaneville viranomaisille johdonmukaisena ja loogisena kokonaisuutena.

Keskustelu jatkuu

”Johdonmukaisena ja loogisena kokonaisuutena” ei rakennusvalvonnan ohjeistus näyttäydy edes Helsingin kaupungin ympäristö- ja lupajaostolle, joka on kaupungin ylin rakennusvalvontaviranomainen. Ympäristö- ja lupajaoston jäsen Tapio Klemetti kritisoi 3.2.2020 Helsingin Sanomissa ohjetta, jossa ei ole huomioitu Klemetin mukaan mitenkään ympäristö- ja lupajaostosta annettuja perusteltuja kommentteja.

Seuraavan päivän Helsingin Sanomissa Helsingin ja Uudenmaan alueen kiinteistönomistajia palveleva Kiinteistöliitto Uusimaa pitää kaupungin ohjetta mustavalkoisena ja toivoo lakia tilannetta selkeyttämään. Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Mika Heikkilä toteaa HS:n jutussa, että kaupungin ohje sysää vastuuta asuntojen kontrollista taloyhtiöille, joilla ei kuitenkaan ole selustanaan lainsäädäntöä. Heikkilän mukaan asian tiimoilta tulee nyt kyselyjä ”jatkuvasti”.

Teksti: Sami J. Anteroinen

Kuvat:Pexels

Julkaistu: 02/2020

Seuraa KITA - kiinteistö & talotekniikka

KITA - kiinteistö & talotekniikka - uutiskirje