Kiinteistöhuolto (talvikunnossapito)
Piha-alue (talvikunnossapito)

Talvikunnossapito kannattaa aina

Taloyhtiöiden talvikunnossapito ei ole ihan yksinkertainen juttu. Pahimmassa tapauksessa taloyhtiö on laiminlyönneistä rikosoikeudellisessa vastuussa.

KIINTEISTÖN TALVIKUNNOSSAPITOON liittyy monenlaisia tehtäviä. Liukkauden torjunta on yksi keskeisimmistä tehtävistä. Pääsääntöisesti kiinteistön alueella kaikki pääasialliset kulkuväylät tulee hiekoittaa tai hoitaa muulla tavoin, jotta liukastumisvaaraa ei ole.

Vaikka talvi olisi vähäluminen, voivat kulkuväylät olla jäisiä ja liukkaita. Taloyhtiön piha-alueella sattuneet, puutteellisesta huollosta ja hiekoituksesta johtuneet tapaturmat kuuluvat taloyhtiön korvausvastuulle. Siksi huolellinen hiekoitus on tärkeää.

”Taloyhtiön vastuulla on myös tontin kohdalla olevan jalkakäytävän talvikunnossapito, ellei kunta ole ottanut sitä vastuulleen”, vahvistaa Mia Pujals vs. johtava lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa ry:stä.

Nämä asiat kannattaa tarkistaa

Tontinomistajan velvollisuutena on lisäksi tarvittaessa poistaa jalkakäytävälle tai sen vierelle kertyneet lumivallit sekä pitää jalkakäytävän viereinen katuoja ja sadevesikouru lumettomana ja jäättömänä. Myös pysäköintipaikka on pidettävä sellaisessa kunnossa, ettei autolle kuljettaessa ole liukastumisvaaraa.

Katolta tippuvan lumen aiheuttamat vaaratilanteet on huomioitava. Alueet, joissa riskinä on jäädä putoavan lumen alle ja todella liukkaat kulkuväylät tulisi eristää puomein tai nauhoin asukkaiden turvallisuuden takaamiseksi.

Talven tullen taloyhtiöiden on syytä tarkastaa huoltosopimuksen talvikunnossapitoa koskevat määräykset. Mikäli näissä havaitaan puutteita, on sopimusneuvotteluiden käynnistäminen huoltoyhtiön kanssa aloitettava mahdollisimman pian.

Mia Pujals vs. johtava lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa ry:stä sanoo, että lähtökohtaisesti taloyhtiö vastaa kiinteistön turvallisuudesta ja on siten ensisijaisesti vastuussa. Viimesijaisesti vastuussa on se, joka on laiminlyönyt vastuulleen kuuluvan kunnossapidon, esimerkiksi kiinteistönhuoltoyhtiö, jos se on laiminlyönyt huoltosopimuksen mukaiset velvoitteet.

Taloyhtiöstä on myös löydyttävä välineitä talvikunnossapitoon. On hyvä varmistaa ajoissa, että taloyhtiön välineistö on kunnossa talvea varten: hiekoitusastiat tulisi täyttää ja lumenluontivälineitä on oltava riittävästi, kuten myös varalamppuja pimentyvien iltojen varalle. Kannattaa tarkistaa, kattaako huoltoyhtiön sopimus välineistä huolehtimisen.

Pihapiiri tulee valmistella talvea varten. Pihapiirin talvivalmisteluihin kuuluvat pensaiden leikkaukset ja lasten keinujen irrottaminen talveksi. Jotta lumen auraaminen onnistuisi mahdollisimman vaivattomasti ja vahingoilta vältyttäisiin, kulkuväylät tulee merkitä aurauskepeillä ja asukkaita on pyydettävä siirtämään polkupyöränsä varastotiloihin talven ajaksi. Jälleen kannattaa tarkastaa huoltosopimus varmistaakseen, kuuluvatko jotkin edellä mainituista toimenpiteistä huoltosopimuksen piiriin.

Kunnossapidosta ei kannata tinkiä

Säästöjä ei kannata tehdä turvallisuuden kustannuksella. Runsaat lumisateet edellyttävät huoltoyhtiöltä suurempaa työpanosta, jolloin myös taloyhtiön kustannukset kasvavat. Taloyhtiön talvikunnossapitoon onkin syytä varata tarpeeksi rahaa, sillä laiminlyöty huolto voi kostautua lisääntyneinä tapaturmina.

”Riskinä on paitsi vahingonkorvausvastuu myös henkilövahingot sekä ääritilanteissa rikosoikeudellinen vastuu”, vahvistaa Pujals.

Osakkaiden ja asukkaiden vastuu on taloyhtiötä pienempi.

”Osakkeenomistaja vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan vain hallinnassaan olevien tilojen kunnossapidosta, ellei yhtiöjärjestykseen ole kirjattu osakkaalle laajempia kunnossapitovelvoitteita”, sanoo Pujals.

Tarkkana huoltosopimuksissa

Taloyhtiön tulisi sopia kiinteistönhuoltosopimuksessaan mahdollisimman yksityiskohtaisesti muun muassa katolla olevan lumen tarkkailusta ja lumenpudotustoimenpiteisiin ryhtymisestä. Sama koskee tietenkin liukkauden torjuntaa ja lumen aurausta. Tällä tavoin yhtiö siirtää tehtävät huoltoyhtiölle ja toimii huolellisesti. Yhtiön tulee kuitenkin tarkkailla, että huoltoyhtiö hoitaa velvoitteensa.

Vastuuta taloyhtiö ei voi siirtää. Huoltosopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja kuvata siinä selkeästi tehtävät työt ja tavoiteltu lopputulos. Huoltosopimukseen tulisi kirjata esimerkiksi päivittäinen lumi- ja jäätilanteen seuranta, varotoimenpiteet, joihin ryhdytään mahdollisissa vaaratilanteissa ja yhteydenottovelvoite välittömästi esimerkiksi isännöitsijään. Taloyhtiön tulee seurata, että sopimuskumppani suorittaa sovitut kunnossapitotoimet.

”Yhtiön tulee reklamoida laiminlyönneistä ja ellei tilanteeseen tule korjausta, on vaihtoehtona huoltoyhtiön vaihtaminen”, muistuttaa Mia Pujals.

”Taloyhtiöstä on myös löydyttävä välineitä talvikunnossapitoon.

Lumityöt talkoilla

Oikeuskäytännössä taloyhtiöltä on edellytetty hyvinkin pitkälle ulottuvaa huolellisuutta. Vahingonkorvausvastuu edellyttää kuitenkin tuottamusta, joten näyttäessään toimineensa huolellisesti, yhtiö välttää korvausvastuun.

”Lähtökohtaisesti taloyhtiö vastaa kiinteistön turvallisuudesta ja on siten ensisijaisesti vastuussa. Viimesijaisesti vastuussa on se, joka on laiminlyönyt vastuulleen kuuluvan kunnossapidon, esimerkiksi kiinteistönhuoltoyhtiö, jos se on laiminlyönyt huoltosopimuksen mukaiset velvoitteet”, Pujals toteaa.

Osakkeenomistajat voivat yhtiökokouksessa päättää esimerkiksi lumi- ja hiekoitustöiden tekemisestä osakkaiden voimin talkootyönä vuorotellen. Kyseisenlainen yhtiökokouspäätös ei kuitenkaan sido niitä osakkeenomistajia, jotka eivät ole paikalla kokouksessa tai eivät suostu talkootyöhön.

Talkoovoimin saatetaan tehdä vielä nykyäänkin yllättävän usein lumityöt.

”Kyllä, etenkin pienissä taloyhtiöissä lumityöt saatetaan tehdä talkoovoimin”, Pujals vahvistaa.

Koska talkootyöt perustuvat vapaaehtoisuuteen, talkoista kieltäytyvää osakkeenomistajaa ei voida velvoittaa osallistumaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien tehtävien suorittamiseen.

Teksti: Esa Pesonen
Kuvat: Kiinteistöliitto Uusimaa

Julkaistu: 02/2022