Kiinteistöhuolto (talvikunnossapito)

Isännöintitoimisto haluaa välttää yllätykset – talveen valmistautuminen alkaa jo kesällä

Taloyhtiön varautuminen talveen sisältää monenlaista mietittävää. Tämän syksyn teemaksi on noussut energiansäästö.

”KAIKKI TÄHTÄÄ siihen, että olisimme valmiina, kun lumi tulee ja talvi alkaa”, Isännöitsijä Joni Kulmala Keuruun Kiinteistökolmio Oy:stä kertoo.

Keuruun kiinteistökolmiolla on isännöintisopimus noin 50:n taloyhtiön kanssa Keski-Suomessa Keuruun seudulla.

”80 prosenttia taloistamme on kaukolämmön piirissä. Kymmenkunta on sähkölämmityksessä ja pari lämmitetään pelletti- öljy-yhdistelmällä”, Kulmala kertoo.

Energia-asiat ovat olleet pääteemana alkavaan talveen valmistauduttaessa.

”Meillä on Keuruulla toimiva kaukolämpö. Toimintavarmuus, huolettomuus ja hinta ovat omaa luokkaansa. Jos jotain ongelmia tulee, niin ne eivät yleensä aiheuta isoja häiriöitä lämmitykseen”, Kulmala kiittelee Keuruun Energian kaukolämpöverkkoa.

”Sähkölämmityksen tulevaisuudesta on vaikea sanoa. Haasteita ainakin on luvassa”, Kulmala miettii.

”Lämmitysmuotona sähkö on hyvä, varsinkin jos tekniikka on modernia. Uudet tekniikat ovat kylmälläkin todella tehokkaita ja näin kulutus jää maltilliseksi.”

Pelletti on harvinaisempi tapa hoitaa lämmitys, mutta siinäkin on puolensa.

”Pellettiä menee vuodessa paljon. Meillä ei ole toistaiseksi ollut vaikeuksia saada pellettiä, mutta kustannukset kasvavat”, Kulmala kertoo.

”Pelletillä on meidän taloissamme lämmitetty talvikaudet. Kesällä kattilan käyttöä vaikeuttaa se, että liekki tulisi olla koko ajan päällä, vaikka kelit vaihtelisivat. Käyttövesi tarvitsee lämmittää joka tapauksessa. Öljypolttimella on päästy vaikuttamaan näihin hetkiin kustannustehokkaasti.”

Kustannukset muodostuvat monista eri kanavista. ”Pellettikattila vaatii paljon huoltoa. Kiinteistönhoitajien on tunnettava talonsa ja laitteet. Tämä näkyy huoltokustannuksissa ja ulkopuolisten huoltajien käynnit maksavat tietysti vielä erikseen”, Kulmala sanoo ja kertoo edessä olevista haasteista.

”Hyvin hoidettuna ne kuitenkin toimivat. Nyt on kuitenkin tullut aika, jolloin esimerkiksi 15 vuotta vanhat kattilat vaativat uusimista. Eli taas mietitään mitä kannattaisi tehdä.”

Täysin huoltovapaita lämmitysmuotoja ei ole. ”Kaukolämmön vaihtimetkin vaativat uusimista. Vaihtimen tai lämpöpakan vaihto onkin kirjattu monen taloyhtiön huoltosuunnitelmaan silmälläpidettäväksi asiaksi.”

Säätöjä tehdään ennakoiden

”Kaikissa taloissamme on käytössä lämmityksen automatiikkaa. Taloihin on säädetty lämpökäyrä ja se ohjaa kaukolämmön käyttöä”, Kulmala kertoo.

Uudiskohteet ovat seudulla harvinaisempia. Ikääntyvien talojen tekniikka vaatii niksinsä ja tässä korostuu huoltoyhtiöiden ammattitaito. Huoltoyhtiöt ja isännöitsijät tuntevat talonsa. Säädöt ja käyrät tehdään ohjausyksiköstä, joka ohjaa talon lämpöä ulkoilman lämpötilaan verraten.

”Energia-asiat ovat olleet pääteemana alkavaan talveen valmistauduttaessa.

”Nykyaikaisia älytaloja on vielä vähän. Vanhat ratkaisut ovat koko Suomen mittapuulla hyvin samanlaisia”, Kulmala kertoo.

Tarvitseeko toimivaksi tehtyjä lämmitysprofiileja sitten muokata?

”Verkosta tuleva lämpö vaihtelee. Lisäksi patteriverkkoihin voi kertyä sakkaa tai siellä on muita kiertoon vaikuttavia tekijöitä”, Kulmala tietää.

”Huoltoyhtiöiden pitää olla hereillä. Tarkkailu ja seuraaminen säästävät paljon rahaa. Seuraamme tilastoja ja kuulemme ajatuksia myös asukkailta. Jälkikäteen tehdyt korjaukset ovat jo myöhässä, eikä ihan optimaalisimpaan tehokkuuteen näin päästä.”

Asukkaiden aktiivisuus on arvossaan

Asukkaiden palaute on hyvin henkilökohtaisen kokemuksen tulosta. Syksyn ja kosteuden saapuessa huoneisto saattaa tuntua kylmältä, vaikka mitattu lämpö olisikin tasaisen lämmin.

”Soittoja tulee paljon ja kaikki tarkastetaan. Nämä signaalit ovat hyvin arvokkaita meille”, Kulmala sanoo ja kertoo esimerkin palautteesta.

”Ajatus on, että ulkoilman kylmetessä patterin tulisi olla lämmin. Meille tulee paljon kysymyksiä, että miksi patterit eivät ole lämpöisiä, vaikka ulkona on kylmä?”

”Käymme sitten tarkastamassa huoneistoissa lämpötiloja. Asunnon lämpötila on määräävä tekijä, sillä termostaatti säätää patterien lämpötilaa huonelämmön mukaan.”

Huonelämpöön vaikuttaa moni tekijä, esimerkiksi ihmiset, uunit, saunat ja muut lämmönlähteet nostavat huonelämpötilaa. Näin huonelämpötila ja pattereiden lämpö eivät välttämättä kulje käsi kädessä.

Periaate kuitenkin on, että kylmä pidetään ulkona ja lämpö sisällä. Näin lämmitys on myös kustannustehokasta.

”Kartoitamme kokouksissa tarpeita ikkunoiden tiivistyksille ja jopa remonteille. Kalliitkin ikkunaremontit ovat yleensä hieman edullisempia toteutettavia talvikuukausien aikana.”

Sopivan huonelämpötilan määrittäminen on kulujen kannalta iso asia.

”Kannattaa huomioida, että jo kahden asteen pudotus huonelämpötilassa tuo jopa 10 prosentin säästön lämmityskuluissa”, Kulmala laskeskelee.

Asukkaiden pienet puuhastelut ovat tervetullut apu kiinteistönhuoltoon.

”Haravoinnin ja lisähiekoituksen kaltaiset työt ovat aina suotavia talkoita. Esimerkiksi hiekoitusastioiden puutteesta on hyvä viestiä isännöitsijälle, sillä vahingon sattuessa kustannukset jakautuvat koko taloyhtiölle”, Kulmala toteaa.

Varautumisesta huolimatta kaatumistapaturmia sattuu vuosittain. Vakuutuksissa on tapaturmien varalle pykäliä, mutta yhtiöiden omavastuuosuudet ja vaikutus tulevaisuuden vakuutuskuluihin tekevät vahinkojen korvaamisen vakuutusten kautta tarkoin harkittavaksi.

”Sitten taas kattojen putsailut tai lumien pudottelut eivät ole missään nimessä sopivia asukkaiden tehtäväksi”, Kulmala toppuuttelee.

Jukka-Pekka Laakso Keski-Suomen Talonmiespalvelusta ja Joni Kulmala Keuruun Kiinteistökolmiosta kertovat ennakoinnin olevan avain onnistumiseen.
KUVA: KEURUUN KIINTEISTÖKOLMIO OY

Talvi tuo lumen ja liukkauden

Talvi tuo tullessaan myös lumen. Siihenkin on tärkeää olla valmiina.

”Lumitöitä ajatellen jokaisessa taloyhtiössä pitää olla hyvät läjityspaikat ja niiden toimivuutta mietitään syksyllä. Tämä on korostunut viime aikojen runsaslumisina talvina”, Kulmala kertoo.

”Tarvittaessa lumien poistamiselle mietitään suunnitelma ja lumet viedään pihapiiristä ennakkoon mietitylle paikalle.”

Liukkaus on lisääntynyt viime vuosina. ”Ennen talvet olivat erilaisia. Hiekoitushiekan määrä on moninkertaistunut vuosien mittaan, sillä nykyään kelit vaihtelevat enemmän ja jäätikköä kertyy hyvin usein”, Kulmala sanoo.

vaihtelevat enemmän ja jäätikköä kertyy hyvin usein”, Kulmala sanoo. ”Iso hiekan määrä on tuonut sitten myös poistamisen tuomat ongelmat. Kerran käytettyä hiekkaa ei saa sellaisenaan käyttää uudelleen hiekoittamiseen.”

Hiekoitusastiat tarkastetaan osana talveen valmistautumisen töitä.

Energiaa kuluu muuhunkin kuin lämmitykseen

”Taloyhtiön suurimmat sähkösyöpöt koostuvat lähinnä valoista, hisseistä, autolämmityksestä ja saunoista. Näiden lisäksi kulutusta kasvattavat esimerkiksi kylmäkellarit, joista monessa kohteessa on jo pyrittykin luopumaan”, Kulmala kertoo ja sanoo sähkönkulutuksen pienentämiseen olevan keinoja.

”Valoihin lisätään liikkeentunnistavaa automatiikkaa ja autonlämmitykseen ajastimia. Saunavuoroja on tiivistetty siten, että saunoja tarvitsee pitää mahdollisimman vähän aikaa päällä”, Kulmala miettii ja sanoo ihmisten ottaneen energiatalkoot omakseen.

”Pienet muutokset on otettu hyvin vastaan ja energiansäästö on koettu yhteisenä asiana. Tämä auttaa pitämään taloyhtiön keräämät maksut matalana.”

Lämmitystolpat ovat hyvä esimerkki vuoden ympäri tehtävästä työstä.

”Meillä on tapana kiertää kaikkien talojen lämmitystolpat kesäaikaan läpi. Tarkastamme niiden toiminnan ja käytettävyyden lukon, ajastimien ja virrantulon osalta”, isännöitsijä Kulmala kertoo.

”Ellei tätä tehdä, niin ensimmäisten pakkasten tullessa vikailmoituksia tulee rypäs ja korjaukset venyvät.”

”Ennakointi on avain onnistumiseen”, Kulmala tiivistää.

Teksti: Tommi Nieminen

Julkaistu: 11/2022