Isännöinti & hallitus (rahoitus & vakuutus)

Taloyhtiön talous testissä

Taloyhtiön osakkaan vastikemenot saattavat nousta jopa satoja euroja kerralla. Kovia aikoja eletään nyt etenkin yhtiöissä, joissa on suuria yhtiölainoja. Korkomenojen lisäksi taloyhtiöitä kuristaa myös yleinen kustannusten nousu. Esimerkiksi sähkölämmitteisissä taloyhtiöissä energiakulujen nousu on ollut melkoista viimeisen vuoden aikana.

TALOYHTIÖIDEN VELKAKEHITYS on ollut nousussa viimeisen kymmenen vuoden aikana. Vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä lainaa on yleensä otettu esimerkiksi putkiremontteja tai muita suuria perusparannuksia varten. Monissa taloyhtiöissä velkaa voi olla useastakin perusparannusprojektista. Suurimpia yhtiövelkoja on tällä hetkellä uudistalokohteissa, joissa osakkeita on myyty 50–80 prosentin yhtiölainaosuuksin.

Hypon asuntorahoitusjohtaja Risto Marilan mukaan taloyhtiöiden laina-ajat ovat isompien lainojen osalta tyypillisesti 20–25 vuoden pituisia.

”Pääosa asunto-osakeyhtiöiden lainoista on sidottu Euriboriin. Historiallisesti on ollut kannattavampaa kestää korkojen vaihtelu, kuin sitoa lainaa kiinteään korkoon. Menneellä vuosikymmenellä ehdittiin totuttautua nollakorkoihin, eikä erilaiset korkoturvavaihtoehdot nousseet koskaan suosituimmaksi vaihtoehdoksi asunto-osakeyhtiölainoissa.”

Miksi kiinteäkorkoisia taloyhtiölainoja on nostettu niin vähän?

Suotuisan korkotilanteen ohella asunto-osakeyhtiöiden kiinteäkorkoisissa lainoissa on Marilan mukaan niiden käyttöön liittyviä haasteita.

”Niihin saattaa olla kankeampi tehdä esimerkiksi osakaskohtaisia lyhennyksiä tai muita muutoksia”, hän tarkentaa.

”Ehkä yleisin syy lienee kuitenkin se, että asia ei ole matalien korkojen aikaan noussut puheeksi yhtiökokouksissa.”

Taloyhtiön taloudellinen pelivara kuntoon

Marila sanoo, että tällä hetkellä on tärkeää, että taloyhtiöissä tiedetään tarkasti, mikä yhtiön taloustilanne on. Siihen sisältyy vastikkeiden tarkka maksuvalvonta ja ripeä perintäprosessin käynnistäminen ongelmien ilmaantuessa.

”Hallituksen ja isännöitsijän on hyvä olla tiiviisti yhteydessä. Monissa hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä huonoihin aikoihin onkin varauduttu esimerkiksi keräämällä ylimääräisiä vastikkeita. Lyhyellä aikavälillä taloyhtiöllä olisi hyvä olla vastikepuskuria noin 2–4 kuukauden väliseksi ajaksi.”

Marilan mukaansa tänä keväänä taloyhtiöissä on nähty keskimäärin 10–20 prosentin vastikekorotuksia.

”Suurimmat korotukset osuvat luonnollisesti puskurittomiin taloyhtiöihin.”

Marila sanoo, että pidemmän aikavälin varautuminen on pitkälti tulevien remonttien ennakointia ja taloyhtiön yleistä kunnossapitoa.

”Korjaustarvetta on hyvä ennakoiden 5–10 vuoden päähän.”

Yksittäisten osakkaiden maksuvalmiutta Marila pitää yhä pääosin hyvänä.

”Suomalaiset ovat tunnollisia asuntovelallisia ja he ovat suurimmaksi osaksi varautuneet tiukempiin aikoihin.”

Harvinainen konkurssi saattaa yleistyä

Taloyhtiön konkurssin uhka voi kasvaa monesta syystä. Tavallisimpia syitä ovat lykätyt korjaushankkeet, yhtiön sijainti muuttotappioalueella tai yksittäisten osakkaiden maksurästit. Jos tähän vielä lisätään heikko maksuvalmius voi taloyhtiö joutua jättämään konkurssihakemuksen. Veronmaksajien keskusliiton julkaisun mukaan suomalaisista noin 80 000 taloyhtiöstä viimeisen viiden vuoden aikana konkurssihakemuksia on tullut vuodessa kymmenkunta. Konkurssin hakeminen ei tosin vielä tarkoita, että konkurssi toteutuu.

Marila pitää konkurssiuhkaa vähäisenä. Velkaisten uudistaloyhtiöiden riskitilannetta hän pitää sen sijaan mielenkiintoisena seurattavana.

”Niissä osakeomistuksen jakautumisella on suuri merkitys. Suurimmat maksuvalmiusriskit uudiskohteissa ovat tietenkin yhtiöissä, joissa yksittäisellä sijoittajalla on suuri määrä osakkeita ja vastikkeenmaksukyky vahvasti vuokrakassavirran varassa. Jos yksittäinen sijoittaja ajautuu maksukyvyttömyyteen, voi tilanne muuttua nopeastikin. Vanhoissa yhtiöissä riski kohdistuu puolestaan yhtiöihin, joissa on eletty niin sanotusti ‘kädestä suuhun’-periaatteella ennakoimatta tulevaa”, Marila tarkentaa.

Teksti: Heli-Maria Wiik

Velallinen kokee korkojen nousun joka tapauksessa

HYPON EKONOMISTIN Juho Keskisen mukaan viimeaikaisesta markkinaheilunnasta huolimatta iso kuva ei ole juurikaan muuttunut ja nykytasoillakin korontarkistuspäivä tuo velallisille merkittävän lisäkulun.

”Markkinaennusteiden mukaan korot pysyvät nykytasoillaan tai nousevat vielä tänä vuonna, ja voivat laskea aikaisintaan ensi vuonna. Epävarmuus kehityksestä on toki kasvanut, mutta ennusteet eivät tällä hetkellä povaa voimakkaita muutoksia tälle vuodelle.”

Hänen mukaansa Euroopan keskuspankki arvioi inflaatiota aina uusimman tiedon valossa ja voi joutua vielä nostamaan ohjauskorkojaan sitkeän pohjainflaation vuoksi.

”Oman näkemykseni mukaan korot voivat hieman palautua ylöspäin lähemmäksi neljän prosentin tasoa lähiaikoina, sillä todennäköisyys laajemmalle pankkikriisille on hyvin pieni, mutta heijastuu kuitenkin markkinoiden nykyhintoihin laskevasti.”

Ekonomisti Keskinen sanoo, että taloyhtiön kiperin paikka voi syntyä siitä, jos lainaa on paljon ja siitä on oltu lyhennysvapailla eikä lainanmaksuun ole varauduttu.

”Kevään aikana moni taloyhtiö on tilanteessa, jossa euribor tarkistetaan nollatasolta tai ainakin matalalta tasolta tuonne 3–4 prosentin tasolle, kun korkosuojattuja lainoja on yhtiölainoissa melko vähän.”

Teksti: Heli-Maria Wiik
Kuvat: Pixabay

Konkurssi voi olla asukkaalle suuri kriisi

ASUNTO-OSAKKAALLE TALOYHTIÖN konkurssi voi olla suuri inhimillinen tragedia. Asunnolta saattaa mennä arvo ja asuntovelka jäädä. Jos näin tapahtuu, ihminen voi pahimmassa tapauksessa olla asunnoton.

”On tärkeää, että asia nostetaan esiin yhteiskunnallisena kysymyksenä”, Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa sanoo Yle uutisten haastattelussa.

Kiinteistöliiton neuvontalakimies Tapio Haltia kertoo Ylelle, että käytännössä asukas voi joutua pois kodistaan.

”Prosessi on samanlainen kuin missä tahansa osakeyhtiössä. Osakas ei omista huoneistoa vaan osakkeita, jotka oikeuttavat huoneiston hallintaan. Konkurssissa sijoitus yhtiöön raukeaa.”

Taloyhtiössä ottaa määräysvallan konkurssin jälkeen konkurssipesänhoitaja. Hänen tehtävänsä on huolehtia velkojien tarpeista.

”Tällöin realisoidaan se omaisuus, mikä on jäljellä. Tällaisia voivat olla rakennukset tai tontti. Käytännössä asukkaat voivat neuvotella asumisesta konkurssipesänhoitajan kanssa. On mahdollista, että asukas saa jonkin siirtymäajan muuttoon”, Haltia tarkentaa Ylelle.

Teksti: Heli-Maria Wiik

Julkaistu: 03/2023