kita-LAKI

Asunto-osakeyhtiölain 8.7.2024 voimaan tullut tiedoksiantosääntelyn muutos

Rasmus Kanerva

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun muutos tuli voimaan 8.7.2024. Muutoksen tarkoituksena on helpottaa taloyhtiöiden hallintaanottoprosesseja silloin, kun osakkeenomistaja on ulkomailla eikä häntä tavoiteta tavanomaisin tiedoksiantokeinoin. Tiedoksiantoihin liittyvät vaikeudet ovat saattaneet estää taloyhtiöitä ottamasta huoneistoja hallintaansa, mikä on ollut ongelmallista, sillä hallintaanotto on tehokas asunto-osakeyhtiölaissa säädetty keino puuttua esimerkiksi osakkaiden maksulaiminlyönteihin tai häiriötilanteisiin.

OSAKKEENOMISTAJALLA ON useita velvollisuuksia asunto-osakeyhtiötä ja muita osakkeenomistajia kohtaan. Osakehuoneiston hallintaanotto on asunto-osakeyhtiön viimesijainen oikeussuojakeino tilanteissa, joissa osakkeenomistaja ei esimerkiksi täytä yhtiöjärjestyksessä määrättyä vastikkeenmaksuvelvollisuuttaan tai aiheuttaa jatkuvasti häiriötä taloyhtiön muille asukkaille huoneistossa vietettävän häiritsevän elämän vuoksi. Taloyhtiöllä on oltava vahvat perusteet hallintaanottoon ja onkin erityisen tärkeää varmistaa, että hallintaanottoprosessi etenee tarkasti asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.

Hallintaanottoprosessi on monivaiheinen ja se täytyy tehdä juridisesti oikein. Osakkaalle ja huoneiston mahdolliselle vuokralaiselle tulee aina toimittaa todistettavasti hallintaanottovaroitus. Varmin tapa varoituksen tiedoksiannolle on käyttää siihen haastemiestä. Mikäli oikaisua ei varoituksen tiedoksiantohetken jälkeen tapahdu ja yhtiökokous päättää hallintaanotosta, myös yhtiökokouksen päätös tulee toimittaa todisteellisesti osakkaalle ja huoneiston mahdolliselle vuokralaiselle. Tiedoksiannon on tapahduttava 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä tai päätöksestä tulee muuten tehoton. Mikäli osakkeenomistaja tai mahdollinen vuokralainen ei poistu huoneistosta vapaaehtoisesti, taloyhtiön tulee hakea häätötuomiota käräjäoikeudelta.

Erityisesti Venäjällä oleskelevien osakkaiden vastikkeenmaksu on hankaloitunut mm. kansainvälisten pakotteiden vuoksi. Haasteita on ollut etenkin Itä- ja Kaakkois-Suomessa sijaitsevissa taloyhtiöissä, joissa vastikerästien perintä on saattanut loppua siihen, ettei esimerkiksi varoituksia ole voitu toimittaa osakkaalle asunto-osakeyhtiölain vaatimalla tavalla. Näin on ollut esimerkiksi tilanteissa, joissa osakkeenomistaja asuu tai oleskelee pysyvästi valtiossa, jonne tiedoksiantojen toimittaminen ei ole mahdollista sen takia, että posti- tai kuriiripalvelut eivät toimi eikä sähköisiä yhteyksiä tiedoksi annettavien asiakirjojen toimittamiseksi voida käyttää. Lisäksi 60 päivän määräaika yhtiökokouksen päätöksen tiedoksiannolle on ollut liian lyhyt, kun kyseessä on ollut kansainvälinen tiedoksiantomenettely. Aikaisemmin asunto-osakeyhtiölaki ei ole aina siis mahdollistanut hallintaanottomenettelyä tilanteissa, jossa vastikkeitaan laiminlyövä osakas asuu ulkomailla. Mikä siis muuttui?

Asunto-osakeyhtiölakia muutettiin niin, että osakehuoneiston hallintaanottoa koskeva varoitus voidaan antaa tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja toimittamalla siitä tieto osakehuoneistoon. Tällainen tiedoksiantotapa voi tulla käytettäväksi silloin, kun tiedoksiantoa ei voida toimittaa todisteellisesti muussa kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa oleskelevalle osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai muulle huoneiston käyttöoikeuden saaneelle, jonka osoite on taloyhtiön tiedossa. Tämän lisäksi yhtiön tulee lähettää tieto varoituksesta osakkeenomistajan, vuokralaisen tai huoneistossa asuvan muun käyttöoikeuden saaneen sähköpostiosoitteeseen, jos se on yhtiön tiedossa. Samaa säännöstä sovelletaan myös yhtiökokouksen hallintaanottoa koskevan päätöksen tiedoksiantoon. On kuitenkin muistettava, että ennen varoituksen tai hallintaanottopäätöksen julkaisemista virallisessa lehdessä taloyhtiön on saatava estetodistus käräjäoikeuden haastemieheltä.

Yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksen tiedoksiantosäännöstä muutettiin myös siten, että ulkomailla oleskelevan osakkeenomistajan, vuokralaisen ja osakehuoneistossa asuvan muun käyttöoikeuden saaneen kohdalla ei sovelleta 60 päivän määräaikaa. Tämän poikkeuksen tarkoituksena on varmistaa, että taloyhtiön vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevat tiedoksiantoon liittyvät seikat eivät tee päätöstä tehottomaksi. Muutoksen myötä riittää, että hallintaanottopäätöksen tiedoksiantamista ulkomailla oleskelevalle osakkaalle, vuokralaiselle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle haetaan 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä.

Asunto-osakeyhtiölakiin lisättiin myös säännös haasteen tiedoksiannosta hallintaanottoon liittyvissä häätöasioissa. Uuden säännöksen perusteella haaste osakehuoneiston hallintaanottoa koskevassa häätöasiassa voidaan antaa tiedoksi kuulutustiedoksiantona muualla kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa oleskeleville osakkeenomistajille, jonka osoite on tiedossa, mutta todisteellinen tiedoksianto kyseenomaiseen maahan ei ole mahdollinen. Kun tiedoksiantoon käytetään kuulutusmenettelyä, tulee ilmoitus haasteen pääasiallisesta sisällöstä sekä tieto siitä, missä asiakirja on nähtävillä, toimittaa kyseiseen osakehuoneistoon ja osakkeenomistajan sähköpostiin, mikäli se on taloyhtiön tiedossa.

Lain muutoksilla on pyritty mahdollistamaan osakehuoneiston hallintaanottoa koskevien päätösten tekeminen, tiedoksianto ja täytäntöönpano tilanteissa, joissa tiedoksiantojen toimittaminen ulkomaille ei tosiasiallisesti ole mahdollista. Tämä on tarpeen esimerkiksi tilanteissa, joissa osakkeenomistaja ei ole maksanut yhtiövastikkeita, mikä aiheuttaa taloudellisia vaikeuksia yhtiölle ja muille osakkeenomistajille. Tällöin huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan ja vuokrata edelleen yhtiövastikkeiden perimiseksi.

Rasmus Kanerva
Asianajaja
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi

Julkaistu: 09/2024

Seuraa KITA - kiinteistö & talotekniikka

KITA - kiinteistö & talotekniikka - uutiskirje