Talvi testaa taloyhtiön toimintavarmuuden

Talvikausi ei pysäytä taloyhtiöiden korjausrakentamista tai kiinteistön ylläpitoa, mutta se muuttaa niiden toteutusedellytyksiä. Kylmyys vaikuttaa rakennusmateriaaleihin ja työmenetelmiin, lumi ja jää lisäävät liukastumisriskiä ja lyhyt valoisa aika asettaa omat vaatimuksensa pihaliikenteen ja työmaan valaistukselle.

Samalla talvi tarjoaa mahdollisuuden havaita kiinteistön toiminnassa puutteita, jotka eivät välttämättä tule esiin lämpimänä vuodenaikana. Esimerkiksi epätasainen lämmönjako, puutteelliset eristeet, vetoisuus tai kosteuden kertyminen voivat korostua pakkasjaksojen aikana.

Lämmitysjärjestelmä kuntoon ennen pakkasia

Talvikauden valmistelussa keskeisellä sijalla on lämmitysjärjestelmän toimintavarmuus. Lämmön tuotannon lisäksi on tarkasteltava lämmön jakautumista rakennuksessa. Jos patteriverkoston säädöt ovat pielessä tai termostaattiventtiilit eivät toimi suunnitellusti, lämpötilaerot eri asuntojen ja rakennuksen osien välillä voivat kasvaa.

Myös lämmitysverkoston ilmanpoisto, paine ja kiertovesipumppujen toiminta ovat osa kokonaisuutta. Rakennusautomaation asetuksilla voidaan puolestaan vaikuttaa siihen, miten lämmitystä ohjataan ulkolämpötilan mukaan.

Energiatehokkuuden kannalta olennaista on, että järjestelmää ei säädetä pelkästään mahdollisimman pienelle kulutukselle. Tavoitteena on pitää sisäolosuhteet tasaisina ja terveellisinä samalla, kun turhaa energiankulutusta vältetään.

Talvikaudella myös ilmanvaihdon toiminta korostuu. Lämmöntalteenotto vähentää lämmitysenergian tarvetta, mutta ilmanvaihtokoneiden jäätymissuojauksen ja muiden suojaustoimintojen on toimittava suunnitellusti. Suodattimien kunto ja ilmanvaihdon säädöt kannattaa tarkistaa osana kiinteistön säännöllistä ylläpitoa.

Putket, rakenteet ja kosteus riskialueina

Pakkasjaksoihin liittyvät myös putkistojen jäätymisriskit. Erityistä huomiota vaativat tilat, joissa lämpötila voi laskea lähelle nollaa, sekä rakennuksen ulkopuoliset tai heikosti lämmitetyt putkiosuudet.

Riskikohteiden tunnistaminen on ensisijaisesti kiinteistönpidon tehtävä. Putkien riittävä eristys, tilojen lämmitys ja tarvittaessa sulanapitojärjestelmät vähentävät jäätymisriskiä. Olennaista on myös tietää, missä sijaitsevat kiinteistön sulkuventtiilit ja miten mahdollisessa putkirikossa toimitaan.

Talvella kosteudenhallinnan merkitys näkyy puolestaan sekä rakenteissa että korjaustyömailla. Ulkopuolisten rakenteiden, kuten julkisivujen ja parvekkeiden, korjauksissa sade, lumi ja jää on pidettävä työalueelta poissa. Rakenteiden lämpötila ja kosteus on huomioitava käytettävien tuotteiden ja työmenetelmien valinnassa.

Korjaushanke ei tarvitse talvitaukoa

Kaikkia korjaustöitä ei ole tarpeen ajoittaa kesäkuukausille. Talvikaudella voidaan toteuttaa esimerkiksi monia sisätiloissa tehtäviä LVIS-töitä, linjasaneerauksia, sähkö- ja automaatiotöitä sekä erilaisia asuntojen ja yhteisten tilojen kunnostuksia.

Talvikaudella tehtävät ikkuna- ja oviremontit ovat myös mahdollisia, mutta työvaiheiden suunnittelu korostuu. Asuntojen lämpötilan säilyminen, aukkojen nopea suojaaminen ja työvaiheiden järjestys vaikuttavat sekä asumismukavuuteen että energiankulutukseen.

Ulkopuolisissa korjauksissa vaatimukset ovat suuremmat. Julkisivu-, parveke- ja kattotöissä sääsuojaus, työalueen lämmitys ja kosteuden hallinta voivat mahdollistaa työskentelyn myös kylmänä vuodenaikana. Kaikki työvaiheet eivät kuitenkaan sovellu talviolosuhteisiin, vaan materiaalien valmistajien asettamat lämpötila- ja kosteusrajat on otettava suunnittelussa huomioon.

Talvikauden korjaushankkeessa sää ei siten ole vain aikataulukysymys. Se vaikuttaa työn laatuun, työturvallisuuteen ja kustannuksiin. Jos työmaaolosuhteiden hallintaan tarvitaan esimerkiksi tilapäistä lämmitystä ja sääsuojausta, nämä on huomioitava jo hankkeen kustannus- ja aikataulusuunnittelussa.

Piha on osa taloyhtiön turvallisuutta

Talvikauden turvallisuus ei rajoitu rakennuksen sisälle. Piha-alueet, pysäköintialueet, sisäänkäynnit ja kulkureitit muuttuvat nopeasti haastaviksi, kun lumi ja jää lisäävät liukastumisriskiä.

Taloyhtiössä kannattaa olla selkeä suunnitelma lumenpoistosta ja liukkaudentorjunnasta. Samalla on huolehdittava riittävästä valaistuksesta. Erityisesti työmaiden yhteydessä kulkureittien turvallisuus vaatii jatkuvaa seurantaa, sillä reitit ja niiden käyttö voivat muuttua korjaustöiden edetessä.

Jos taloyhtiössä tehdään talvella korjaustöitä, työmaan ja asukkaiden kulkureitit on erotettava toisistaan mahdollisuuksien mukaan. Tilapäiset kulkureitit, suojaukset ja valaistus eivät saa jäädä kertaluonteisiksi järjestelyiksi, vaan niiden kuntoa on seurattava muuttuvissa sääolosuhteissa.

Tiedonkulku kuuluu talvikauden suunnitteluun

Korjaushankkeessa tekninen suunnittelu ja asukasviestintä kulkevat rinnakkain. Asukkaiden on tiedettävä esimerkiksi mahdollisista lämmityksen, veden, sähkön tai ilmanvaihdon käyttöön vaikuttavista työvaiheista sekä kulkureittien muutoksista.

Erityisesti talvikaudella pienetkin häiriöt voivat tuntua asumisessa voimakkaasti. Jos esimerkiksi lämmitysjärjestelmään joudutaan tekemään muutoksia, tiedottaminen auttaa asukkaita varautumaan tilanteeseen ja vähentää epäselvyyksiä.

Myös huoltoyhtiön, isännöitsijän, urakoitsijoiden ja taloyhtiön hallituksen välinen tiedonkulku on tärkeää. Vastuut kannattaa määritellä niin, että esimerkiksi lämmityksen häiriöihin, vesivahinkoihin, putkien jäätymiseen tai liukkaudentorjuntaan voidaan reagoida nopeasti.

Etävalvonta tukee ennakoivaa kiinteistönpitoa

Rakennusautomaatio ja etävalvonta tarjoavat taloyhtiöille välineitä talvikauden hallintaan. Lämpötiloja, energiankulutusta ja teknisten järjestelmien toimintaa voidaan seurata aiempaa tarkemmin, ja poikkeamista voidaan saada hälytys ennen kuin ongelma näkyy asukkaalle.

Sääennusteisiin ja rakennuksen kulutustietoon perustuva lämmityksen ohjaus voi osaltaan parantaa energiatehokkuutta. Olennaista on kuitenkin, että automaation tuottamaa tietoa myös hyödynnetään. Hälytys ei itsessään ratkaise ongelmaa, jos siihen ei ole määriteltyä toimintatapaa.

Pitkällä aikavälillä talvikauden havainnot kannattaa yhdistää kiinteistön kunnossapidon suunnitteluun. Jos tietyssä rakennuksen osassa esiintyy toistuvasti vetoa, kosteutta tai lämpötilaeroja, kyse ei välttämättä ole yksittäisestä talvikauden ongelmasta vaan merkistä laajemmasta korjaustarpeesta.

Talvi onkin taloyhtiölle enemmän kuin vuodenaika, johon varaudutaan lumenpoistolla ja lämmityksen käynnissä pitämisellä. Se antaa samalla arvokasta tietoa rakennuksen teknisestä toimintakyvystä. Kun havainnot, huolto ja korjaussuunnittelu yhdistetään toisiinsa, voidaan ongelmiin puuttua ennen niiden kasvamista kiireellisiksi – ja ajoittaa korjaukset teknisesti ja taloudellisesti järkevällä tavalla.

Teksti: Petri Charpentier