Taloyhtiöiden talvikunnossapito ei ole ihan yksinkertainen juttu. Pahimmassa tapauksessa taloyhtiö on laiminlyönneistä rikosoikeudellisessa vastuussa.
KIINTEISTÖN TALVIKUNNOSSAPITOON liittyy monenlaisia
tehtäviä. Liukkauden torjunta on yksi keskeisimmistä tehtävistä.
Pääsääntöisesti kiinteistön alueella kaikki pääasialliset
kulkuväylät tulee hiekoittaa tai hoitaa muulla tavoin, jotta
liukastumisvaaraa
ei ole.
Vaikka talvi olisi vähäluminen, voivat kulkuväylät olla jäisiä
ja liukkaita. Taloyhtiön piha-alueella sattuneet, puutteellisesta
huollosta ja hiekoituksesta johtuneet tapaturmat kuuluvat
taloyhtiön korvausvastuulle. Siksi huolellinen hiekoitus on tärkeää.
”Taloyhtiön vastuulla on myös tontin kohdalla olevan jalkakäytävän
talvikunnossapito, ellei kunta ole ottanut sitä vastuulleen”,
vahvistaa Mia Pujals vs. johtava lakimies Kiinteistöliitto
Uusimaa ry:stä.
Nämä asiat kannattaa tarkistaa
Tontinomistajan velvollisuutena on lisäksi tarvittaessa poistaa
jalkakäytävälle tai sen vierelle kertyneet lumivallit sekä
pitää jalkakäytävän viereinen katuoja ja sadevesikouru lumettomana
ja jäättömänä. Myös pysäköintipaikka on pidettävä
sellaisessa kunnossa, ettei autolle kuljettaessa ole liukastumisvaaraa.
Katolta tippuvan lumen aiheuttamat vaaratilanteet on huomioitava.
Alueet, joissa riskinä on jäädä putoavan lumen alle
ja todella liukkaat kulkuväylät tulisi eristää puomein tai nauhoin
asukkaiden turvallisuuden takaamiseksi.
Talven tullen taloyhtiöiden on syytä tarkastaa huoltosopimuksen
talvikunnossapitoa koskevat määräykset. Mikäli
näissä havaitaan puutteita, on sopimusneuvotteluiden käynnistäminen
huoltoyhtiön kanssa aloitettava mahdollisimman pian.
Mia Pujals vs. johtava lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa ry:stä sanoo,
että lähtökohtaisesti taloyhtiö vastaa kiinteistön turvallisuudesta ja
on siten ensisijaisesti vastuussa. Viimesijaisesti vastuussa on se, joka
on laiminlyönyt vastuulleen kuuluvan kunnossapidon, esimerkiksi
kiinteistönhuoltoyhtiö, jos se on laiminlyönyt huoltosopimuksen mukaiset
velvoitteet.
Taloyhtiöstä on myös löydyttävä välineitä talvikunnossapitoon.
On hyvä varmistaa ajoissa, että taloyhtiön välineistö on
kunnossa talvea varten: hiekoitusastiat tulisi täyttää ja lumenluontivälineitä
on oltava riittävästi, kuten myös varalamppuja
pimentyvien iltojen varalle. Kannattaa tarkistaa, kattaako huoltoyhtiön
sopimus välineistä huolehtimisen.
Pihapiiri tulee valmistella talvea varten. Pihapiirin talvivalmisteluihin
kuuluvat pensaiden leikkaukset ja lasten keinujen
irrottaminen talveksi. Jotta lumen auraaminen onnistuisi
mahdollisimman vaivattomasti ja vahingoilta vältyttäisiin,
kulkuväylät tulee merkitä aurauskepeillä ja asukkaita on
pyydettävä siirtämään polkupyöränsä varastotiloihin talven
ajaksi. Jälleen kannattaa tarkastaa huoltosopimus varmistaakseen,
kuuluvatko jotkin edellä mainituista toimenpiteistä huoltosopimuksen
piiriin.
Kunnossapidosta ei kannata tinkiä
Säästöjä ei kannata tehdä turvallisuuden kustannuksella. Runsaat
lumisateet edellyttävät huoltoyhtiöltä suurempaa työpanosta,
jolloin myös taloyhtiön kustannukset kasvavat. Taloyhtiön
talvikunnossapitoon onkin syytä varata tarpeeksi rahaa,
sillä laiminlyöty huolto voi kostautua lisääntyneinä tapaturmina.
”Riskinä on paitsi vahingonkorvausvastuu myös henkilövahingot
sekä ääritilanteissa rikosoikeudellinen vastuu”, vahvistaa
Pujals.
Osakkaiden ja asukkaiden vastuu on taloyhtiötä pienempi.
”Osakkeenomistaja vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan
vain hallinnassaan olevien tilojen kunnossapidosta, ellei yhtiöjärjestykseen
ole kirjattu osakkaalle laajempia kunnossapitovelvoitteita”,
sanoo Pujals.
Tarkkana huoltosopimuksissa
Taloyhtiön tulisi sopia kiinteistönhuoltosopimuksessaan mahdollisimman
yksityiskohtaisesti muun muassa katolla olevan
lumen tarkkailusta ja lumenpudotustoimenpiteisiin ryhtymisestä.
Sama koskee tietenkin liukkauden torjuntaa ja lumen
aurausta. Tällä tavoin yhtiö siirtää tehtävät huoltoyhtiölle ja
toimii huolellisesti. Yhtiön tulee kuitenkin tarkkailla, että huoltoyhtiö
hoitaa velvoitteensa.
Vastuuta taloyhtiö ei voi siirtää. Huoltosopimus kannattaa
aina tehdä kirjallisesti ja kuvata siinä selkeästi tehtävät työt ja
tavoiteltu lopputulos. Huoltosopimukseen tulisi kirjata esimerkiksi
päivittäinen lumi- ja jäätilanteen seuranta, varotoimenpiteet,
joihin ryhdytään mahdollisissa vaaratilanteissa ja
yhteydenottovelvoite välittömästi esimerkiksi isännöitsijään.
Taloyhtiön tulee seurata, että sopimuskumppani suorittaa sovitut
kunnossapitotoimet.
”Yhtiön tulee reklamoida laiminlyönneistä ja ellei tilanteeseen
tule korjausta, on vaihtoehtona huoltoyhtiön vaihtaminen”,
muistuttaa Mia Pujals.
”Taloyhtiöstä on myös löydyttävä välineitä talvikunnossapitoon.
Lumityöt talkoilla
Oikeuskäytännössä taloyhtiöltä on edellytetty hyvinkin pitkälle
ulottuvaa huolellisuutta. Vahingonkorvausvastuu edellyttää kuitenkin
tuottamusta, joten näyttäessään toimineensa huolellisesti,
yhtiö välttää korvausvastuun.
”Lähtökohtaisesti taloyhtiö vastaa kiinteistön turvallisuudesta
ja on siten ensisijaisesti vastuussa. Viimesijaisesti vastuussa
on se, joka on laiminlyönyt vastuulleen kuuluvan kunnossapidon,
esimerkiksi kiinteistönhuoltoyhtiö, jos se on laiminlyönyt
huoltosopimuksen mukaiset velvoitteet”, Pujals
toteaa.
Osakkeenomistajat voivat yhtiökokouksessa päättää esimerkiksi
lumi- ja hiekoitustöiden tekemisestä osakkaiden voimin
talkootyönä vuorotellen. Kyseisenlainen yhtiökokouspäätös
ei kuitenkaan sido niitä osakkeenomistajia, jotka eivät ole
paikalla kokouksessa tai eivät suostu talkootyöhön.
Talkoovoimin saatetaan tehdä vielä nykyäänkin yllättävän
usein lumityöt.
”Kyllä, etenkin pienissä taloyhtiöissä lumityöt saatetaan
tehdä talkoovoimin”, Pujals vahvistaa.
Koska talkootyöt perustuvat vapaaehtoisuuteen, talkoista
kieltäytyvää osakkeenomistajaa ei voida velvoittaa osallistumaan
yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien tehtävien suorittamiseen.
Teksti: Esa Pesonen
Kuvat: Kiinteistöliitto Uusimaa
