Taloyhtiöiden suuret korjaus- ja investointihankkeet ovat kasvaneet mittakaavaltaan ja taloudelliselta merkitykseltään, mutta niiden valmistelu ja valvonta nojaavat edelleen käytäntöihin, jotka eivät täytä riippumattoman talousvalvonnan perusvaatimuksia. Tilintarkastajan tehtävä ei ole arvioida hankkeen teknistä toteutusta, vaan sen taloudellista, rakenteellista, oikeudellista ja dokumentoitua perusteltavuutta. Tämä on rakenteellinen ongelma, joka koskee jokaista osakasta.
1. Esteellisyys ja sidonnaisuudet – myös suljetut verkostot
Riippumattomuus koskee kaikkia hankkeen osapuolia: hallitusta, isännöintiä, valvojaa, suunnittelijaa, projektipäällikköä, urakoitsijoita ja tilintarkastajaa. Esteellisyys ei rajoitu vain virallisiin sidonnaisuuksiin.
Tilintarkastajan on tunnistettava myös suljetut verkostot – epäviralliset ammatilliset piirit, harraste- ja järjestöverkostot sekä muut luottamukselliset suhteet, jotka voivat vaikuttaa puolueettomuuteen. Nämä verkostot voivat ulottua kaikkiin hankkeen osapuoliin. Siksi esteellisyys ja sidonnaisuudet on dokumentoitava aukottomasti ennen hankkeen käynnistämistä.
2. Kilpailutuksen läpinäkyvyys – ensimmäinen oikeudellinen hetki
Tarjousten avaus on hankkeen ensimmäinen oikeudellinen hetki. Jos se ei ole läpinäkyvä, koko hankkeen luotettavuus horjuu.
Tilintarkastajan vähimmäisvaatimukset tarkastuksessa:
- Vähintään kolme tarjousta tai perusteltu poikkeus.
- Yhtenäinen tarjouspyyntö kaikille osapuolille.
- Avaus hallituksen läsnä ollessa tai järjestelmässä, joka tuottaa muuttumattoman lokin. Laadittava avauspöytäkirja, jonka jokainen läsnäolija allekirjoittaa.
- Täydellinen dokumentaatio ja kirjalliset vertailuperusteet.
- Ei ennakointia tai tietovuotoja ennen kilpailutusta.
Kilpailutuksen avoimuus on tilintarkastajan kriittinen ensimmäinen tarkastuskohde.
3. Laskelman läpinäkyvyys ja rakenne – hoitotalous erilleen hanketaloudesta
Nykyinen KILA:n 1.2.2017 vastikerahoituslaskelma on muunneltu versio alkuperäisestä, jo vuonna 1977 kehittämästäni vastikerahoitusmallista. Muunnos poisti kaksi keskeistä elementtiä: vertailun edelliseen vuoteen sekä hoitotalouden ja hanketalouden eriyttämisen.
Kun nämä yhdistetään, syntyy virheellinen kuva hoitotalouden yli- tai alijäämästä. Lisäksi monissa taloyhtiöissä esitetään yhdistetty ”hanketulot ja -menot” -osio, jossa pitäisi näkyä hankkeen rahoitus, menot ja ostovelat. Käytännössä ostovelat jätetään usein virheellisesti pois rahoituksena, vaikka ne ovat osa hankkeen todellista rahoitusasemaa. Tämä vääristää koko hankkeen taloudellisen kuvan.
4. Markkinatasoon perustuva realistisuus
Tilintarkastajan tehtävä ei ole arvioida teknisiä ratkaisuja, vaan varmistaa:
- Kustannustason realistisuus suhteessa markkinahintoihin.
- Tarjousten aito vertailukelpoisuus.
- Kustannusindeksien huomioiminen pitkäkestoisissa hankkeissa.
- Hankkeen kokoon suhteutettu yleinen kustannustaso.
Hankkeen kustannusarvio on ensisijaisesti taloudellinen dokumentti, ei vain tekninen suunnitelma.
5. Lisätöiden taloudellinen riski
Lisätöiden riski jää usein maininnan tasolle, vaikka se on yksi suurimmista taloudellisista epävarmuustekijöistä. Tilintarkastajan on arvioitava:
- Taloudellisen varautumisen riittävyys (puskurit).
- Lisätöiden virallinen hyväksymisprosessi ja valtuudet.
- Valitun urakkamuodon vaikutus riskiin.
- Dokumentoinnin johdonmukaisuus läpi hankkeen.
6. Rahoitusmallien vaikutusten arviointi
Tilintarkastajan on arvioitava vastikerahoituslaskelman oikeellisuus, eri rahoitusvaihtoehtojen pitkäaikaiset vaikutukset sekä pääomatalouden ja talousarvion rinnakkaisesitys. On kriittistä ymmärtää hankkeen todellinen vaikutus hoitotalouteen.
Rahoitusmalli ei ole vain tekninen valinta, vaan taloudellinen päätös, joka sitoo osakkaita vuosikymmeniksi.
Kaksivaiheinen tilintarkastajamalli – välttämätön uudistus
Tämä malli suojaa kaikkia osapuolia, myös isännöitsijää:
A) Ennakkolausunto ennen päätöstä
Arvioidaan kilpailutus, rahoitussuunnitelma, hankelaskelman rakenne, lisätöiden riskit, sopimusasiakirjat, esteellisyydet ja urakoitsijan taloustiedot.
B) Loppulausunto heti urakan valmistuttua
Tarkastetaan sopimuksenmukaisuus, lopullinen kustannustoteuma, toteutuneet lisätyöt, laskutus, vakuudet ja avustukset.
Yhtiön sääntöjä on päivitettävä
Hallinnon läpinäkyvyyden varmistamiseksi on vaadittava:
- Kaikkien hallituksen jäsenten on allekirjoitettava pöytäkirjat.
- Kaikkien jäsenten kutsuminen kokouksiin on varmistettava todistettavasti.
- Pöytäkirjan liitteiden on oltava täydellisiä ja arkistoituja.
Lakiehdotus oikeusministerille – tammikuu 2026
Olen tehnyt tammikuussa 2026 oikeusministerille lakiehdotuksen asunto-osakeyhtiölain muutoksesta. Ehdotus perustuu tässä artikkelissa esitettyihin havaintoihin: kilpailutuksen läpinäkyvyyteen, esteellisyyden ja suljettujen verkostojen tunnistamiseen, vastikerahoituslaskelman ja hankelaskelman rakenteellisiin puutteisiin sekä kaksivaiheisen tilintarkastajamallin käyttöönottoon.
Tavoitteena on vahvistaa osakkaiden oikeusturvaa ja tuoda taloyhtiöiden päätöksentekoon selkeä, riippumaton ja dokumentoitu talousvalvonnan rakenne.
Teksti: Osmo Kalmari
Hankelaskelma, joka on mukana vastikerahoituslaskelmassa, jättää usein pois suoriteperusteisesti jaksotetut ostolaskut, vaikka työ on tehty ennen tilikauden päättymistä. Tilinpäätös sisältää nämä menot, mutta hankelaskelma ei – mikä vääristää hankkeen todellista kustannustilannetta. Lopullinen hankelaskelma, joka on osa toimintakertomusta, on laadittava siten, että se sisältää kaikki hankkeelle kuuluvat menot riippumatta niiden maksuajankohdasta. Hankelaskelma vuositasolla on hyvä KILA 1.2.2017 ohjeistuksen mukainen, mutta hallitukselle esitettynä sen on oltava pitkä, täydellinen malli, joka sisältää urakan, lisätyöt, suunnittelijan kulut, valvojan kulut, isännöitsijätoimiston kulut ja muut kulut tarkkaan eriteltyn |
Kuva: Kalmariunion Oy
