Arvokiinteistöjen ja muiden vanhojen rakennusten julkisivun, ikkunoiden ja katon suunnitelmallinen huoltaminen pidentää niiden käyttöikää ja säilyttää rakennuksen alkuperäisen luonteen. Kuntotutkimus tarjoaa hyvän pohjan todelliseen korjaustarpeeseen perustuvalle päätöksenteolle.
Kiinteistön ulkovaippa on tärkeä osa arkkitehtonista kokonaisuutta. Julkisivu, ikkunat ja katto vaikuttavat rakennuksen ilmeeseen, toimivuuteen ja asumisviihtyvyyteen sekä suojaavat muita rakenteita säältä.
Kun vanhan rakennuksen rappaus alkaa repsottaa tai ikkunasta vetää, nousee rakenteiden uusiminen usein keskusteluun taloyhtiössä. Aina ei ole tarpeen purkaa ja rakentaa uutta, vaan olemassa olevia rakenteita voidaan huoltaa ja korjata, jolloin niiden käyttöikä voi pidentyä huomattavasti.
”Rakenteiden todellinen käyttöikä
ei välttämättä noudata
laskennallista elinkaariarviota.
”Rakenteiden todellinen käyttöikä ei välttämättä noudata laskennallista elinkaariarviota. Oikeanlaisen huollon ja kunnostamisen myötä vanhat rakenteet voivat palvella vielä pitkään”, sanoo toimitusjohtaja Markus Treuthardt Rakennuskonsultointi Treuthardt Oy:stä.
Korjauspäätösten perustana toimii huolellinen ja asiantuntevasti tehty kuntotutkimus. Kun tutkimuksen tekee kokenut asiantuntija, joka tuntee eri aikakausien rakenteet ja osaa tarkastella kohdetta kokonaisuutena, saadaan luotettava pohja arkkitehtonisesti ja taloudellisesti järkeville valinnoille.
”Monissa Keski- ja Etelä-Euroopan maissa rakennuksen ikääntyminen hyväksytään osaksi sen luonnetta. Ajan patinaa ei yritetä peittää, vaan sitä pidetään arvokkaana osana kokonaisuutta. Toivoisin saman ajattelun vahvistuvan myös Suomessa. Uusiminen on aina helppo ratkaisu, mutta korjaaminen ja säilyttäminen vaativat perusteluja sekä riittävää asiantuntemusta ja kokemusta, eikä tämä aina näy päätöksenteossa niin selvästi kuin pitäisi”, pohtii Treuthardt.
Milloin julkisivu kannattaa uusia?
Jokainen julkisivu on omanlaisensa kokonaisuus, joten korjaustarve on aina kohdekohtaista. Treuthardtin mukaan monesti esim. 1940–50-lukujen rakennuksissa alkuperäiset rappaukset ovat edelleen yllättävän hyvässä kunnossa, jolloin vanhan rappauksen paikkaaminen tuottaa hyvän lopputuloksen.
Terastirapatuissa julkisivuissa korjausratkaisun valinta vaatii erityistä harkintaa, sillä uuden terastipinnan lopputulos muistuttaa harvoin täysin alkuperäistä. Treuthardt on urallaan nähnyt useita tilanteita, joissa rappaus on päätetty uusia, vaikka rakenteen kunnostaminen olisi ollut riittävä ja rakennuksen arvoa paremmin tukeva ratkaisu.
”Korjauspäätösten perustana
toimii huolellinen ja asiantuntevasti
tehty kuntotutkimus.
”Massiivitiilirakenteissa pienet halkeamat eivät automaattisesti tarkoita, että rappaus pitää uusia, vaan ne kuuluvat usein rakenteen normaaliin elinkaareen”, Treuthardt lisää.
Tietyn aikakauden rakennusten julkisivuremontin suunnittelussa harkitaan usein myös ulkopuolista lisälämmöneristystä energiatehokkuuden parantamiseksi. Päätöstä ei kuitenkaan pitäisi tehdä pelkän teoreettisen hyödyn perusteella, sillä eristys vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön ja ikkunoiden syvyyssuhteisiin. Lisäeristyksen tuomaa lisäarvoa ja takaisinmaksuaikaa kannattaa punnita tarkkaan, etenkin jos julkisivu voi kunnostamalla palvella vielä pitkään. Jos kiinteistö sijaitsee alueella, jossa arvo ei olennaisesti nouse, voivat suuret investoinnit muodostua suhteettoman raskaiksi.
Vanhat ikkunat osana talon identiteettiä
Ikkunoiden kohdalla oikea ratkaisu syntyy rakennuksen iän, ikkunatyypin ja huoltohistorian kokonaisarviosta. Varsinkin vanhoissa, 1800–1900-luvun alun rakennuksissa alkuperäisikkunat voivat olla merkittävä osa rakennuksen arvoa.
”Hyvässä kunnossa pidettyjen vanhojen puuikkunoiden huolellinen kunnostus ja tiivistys voivat pidentää niiden käyttöikää vuosikymmenillä”, Treuthardt sanoo.
”Ikkunoita uusittaessa
kannattaa huomioida
rakennuksen arkkitehtoniset arvot.
Ilmansuunta määrittää huoltovälin: erityisesti etelä- ja länsipuolella auringon UV-säteily kuluttaa pintoja nopeammin. Joissakin puupinnoissa huoltomaalaus voi olla tarpeen viiden vuoden välein, ja öljytty tammi voi vaatia käsittelyä tätäkin tiheämmin.
”Säännöllinen huoltaminen on tärkeää. Maalikerroksia ei voi lisätä loputtomiin, vaan joskus tarvitaan perusteellisempaa kunnostusta”, Treuthardt muistuttaa.
Ellei pelkkä huoltomaalaus enää riitä, voidaan ikkuna irrottaa ja kunnostaa verstaalla. Kiinteistöissä, joiden ikkunat on vaihdettu 1960–70-luvuilla, kunnostaminen ei välttämättä enää kannata. Tällöin alkuperäiset ikkunat on jo menetetty, ja perusteellinen puitteiden ja karmien kunnostus voi kustannuksiltaan nousta lähelle uusien ikkunoiden hintaa.
”Ikkunoita uusittaessa kannattaa huomioida rakennuksen arkkitehtoniset arvot. Uusiminen voidaan tehdä vanhan mallin mukaan ja palauttaa alkuperäinen ikkunajako, jos se on vuosikymmenten aikana muuttunut”, Treuthardt sanoo.
”Uusienkaan ikkunoiden
kohdalla huolto ei
lopu asennukseen.
Uusienkaan ikkunoiden kohdalla huolto ei lopu asennukseen. Rakennusosat vaativat koko elinkaarensa ajan seurantaa ja hoitoa. Kun huoltotoimet tehdään suunnitelmallisesti, sekä vanhat että uudet ikkunat voivat palvella luotettavasti pitkään.
Talon ikkunakantaan voi tuoda vaihtelua se, että sisäpuitteiden tiivistys on usein osakkaan vastuulla. Osa osakkaista on saattanut huoltaa puitteitaan säännöllisesti, kun taas toisissa asunnoissa huoltoa ei ole juuri tehty.
”Heikosti tehty tiivistys saattaa antaa vaikutelman huonokuntoisesta ikkunasta, vaikka varsinaisessa rakenteessa ei olisi vikaa. Tästä syystä taloyhtiön koordinoima, keskitetty tiivistäminen olisi usein järkevin ratkaisu”, Treuthardt sanoo.
Katonkin kunto selviää vain tutkimalla
Katon kunto vaikuttaa ratkaisevasti rakennuksen toimivuuteen, mutta ilman silmällä pitämistä katon pulmakohtia on joskus vaikea huomata ajoissa. Jos katon kuntoa ei seurata säännöllisesti, voivat esimerkiksi räystäiden roskaantuminen, maalipintojen kuluminen tai pienet vuodot jäädä aluksi huomaamatta.
Huolto- ja korjaustarpeet voivat vaihdella paljon. Joissakin tapauksissa riittää yksittäisen kohdan, kuten räystään tai sauman, korjaaminen, kun taas laajemmissa vaurioissa koko kate voi olla tarkoituksenmukaista uusia.
”Peltikattojen säännöllinen huoltomaalaus ja pohjan tunteminen ovat olennaisia. Vanha katto voi olla yhä hyvässä kunnossa, vaikka sen pinnassa olisi paikattavia kohtia”, sanoo Treuthardt.
Kokonaisuuteen vaikuttavat myös rakenteelliset tekijät. Alueet, joihin kertyy vettä tai lunta, sekä vanhat rakenteet, joissa tuulettuvuutta ei ole huomioitu, voivat lyhentää katon käyttöikää, vaikka itse pelti olisi laadultaan hyvää.
”Katon kunto vaikuttaa
ratkaisevasti rakennuksen toimivuuteen.
”Kattojen kohdalla pätee sama kuin julkisivuissa ja ikkunoissa eli kokonaisuus ratkaisee. Materiaalin kunto, rakenteet, tuulettuvuus ja veden kulkureitit kertovat, mitä pitää tehdä ja mikä on vielä täysin toimivaa”, Treuthardt summaa.
Suojeltujen tai sellaisina muuten pidettävien rakennusten katto tulee uusia vanhaa mallia kunnioittaen. Ulkonäkö pyritään säilyttämään mahdollisimman samanlaisena, mutta kokonaisuudesta tehdään teknisesti toimivampi.
Teksti: Meri Böhm
Kuvat: Rakennuskonsultointi Treuthardt Oy
