Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun muutos tuli voimaan 8.7.2024. Muutoksen tarkoituksena on helpottaa taloyhtiöiden hallintaanottoprosesseja silloin, kun osakkeenomistaja on ulkomailla eikä häntä tavoiteta
tavanomaisin tiedoksiantokeinoin. Tiedoksiantoihin liittyvät vaikeudet ovat saattaneet estää taloyhtiöitä ottamasta huoneistoja hallintaansa, mikä on ollut ongelmallista, sillä hallintaanotto on tehokas asunto-osakeyhtiölaissa säädetty keino puuttua esimerkiksi osakkaiden maksulaiminlyönteihin tai häiriötilanteisiin.
OSAKKEENOMISTAJALLA ON useita velvollisuuksia
asunto-osakeyhtiötä ja muita osakkeenomistajia kohtaan. Osakehuoneiston
hallintaanotto on asunto-osakeyhtiön viimesijainen
oikeussuojakeino tilanteissa, joissa osakkeenomistaja
ei esimerkiksi täytä yhtiöjärjestyksessä määrättyä vastikkeenmaksuvelvollisuuttaan
tai aiheuttaa jatkuvasti häiriötä taloyhtiön
muille asukkaille huoneistossa vietettävän häiritsevän elämän
vuoksi. Taloyhtiöllä on oltava vahvat perusteet hallintaanottoon
ja onkin erityisen tärkeää varmistaa, että hallintaanottoprosessi
etenee tarkasti asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.
Hallintaanottoprosessi on monivaiheinen ja se täytyy
tehdä juridisesti oikein. Osakkaalle ja huoneiston mahdolliselle
vuokralaiselle tulee aina toimittaa todistettavasti hallintaanottovaroitus.
Varmin tapa varoituksen tiedoksiannolle on
käyttää siihen haastemiestä. Mikäli oikaisua ei varoituksen tiedoksiantohetken
jälkeen tapahdu ja yhtiökokous päättää hallintaanotosta,
myös yhtiökokouksen päätös tulee toimittaa
todisteellisesti osakkaalle ja huoneiston mahdolliselle vuokralaiselle.
Tiedoksiannon on tapahduttava 60 päivän kuluessa
päätöksen tekemisestä tai päätöksestä tulee muuten tehoton.
Mikäli osakkeenomistaja tai mahdollinen vuokralainen
ei poistu huoneistosta vapaaehtoisesti, taloyhtiön tulee hakea
häätötuomiota käräjäoikeudelta.
Erityisesti Venäjällä oleskelevien osakkaiden vastikkeenmaksu
on hankaloitunut mm. kansainvälisten pakotteiden
vuoksi. Haasteita on ollut etenkin Itä- ja Kaakkois-Suomessa
sijaitsevissa taloyhtiöissä, joissa vastikerästien perintä on saattanut
loppua siihen, ettei esimerkiksi varoituksia ole voitu toimittaa
osakkaalle asunto-osakeyhtiölain vaatimalla tavalla.
Näin on ollut esimerkiksi tilanteissa, joissa osakkeenomistaja
asuu tai oleskelee pysyvästi valtiossa, jonne tiedoksiantojen
toimittaminen ei ole mahdollista sen takia, että posti- tai kuriiripalvelut
eivät toimi eikä sähköisiä yhteyksiä tiedoksi annettavien
asiakirjojen toimittamiseksi voida käyttää. Lisäksi 60
päivän määräaika yhtiökokouksen päätöksen tiedoksiannolle
on ollut liian lyhyt, kun kyseessä on ollut kansainvälinen tiedoksiantomenettely.
Aikaisemmin asunto-osakeyhtiölaki ei ole
aina siis mahdollistanut hallintaanottomenettelyä tilanteissa,
jossa vastikkeitaan laiminlyövä osakas asuu ulkomailla. Mikä
siis muuttui?
Asunto-osakeyhtiölakia muutettiin niin, että osakehuoneiston
hallintaanottoa koskeva varoitus voidaan antaa tiedoksi
julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja toimittamalla siitä tieto
osakehuoneistoon. Tällainen tiedoksiantotapa voi tulla käytettäväksi
silloin, kun tiedoksiantoa ei voida toimittaa todisteellisesti muussa kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa
oleskelevalle osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai
muulle huoneiston käyttöoikeuden saaneelle, jonka osoite on
taloyhtiön tiedossa. Tämän lisäksi yhtiön tulee lähettää tieto
varoituksesta osakkeenomistajan, vuokralaisen tai huoneistossa
asuvan muun käyttöoikeuden saaneen sähköpostiosoitteeseen,
jos se on yhtiön tiedossa. Samaa säännöstä sovelletaan
myös yhtiökokouksen hallintaanottoa koskevan päätöksen
tiedoksiantoon. On kuitenkin muistettava, että ennen
varoituksen tai hallintaanottopäätöksen julkaisemista virallisessa
lehdessä taloyhtiön on saatava estetodistus käräjäoikeuden
haastemieheltä.
Yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksen tiedoksiantosäännöstä
muutettiin myös siten, että ulkomailla oleskelevan osakkeenomistajan,
vuokralaisen ja osakehuoneistossa asuvan
muun käyttöoikeuden saaneen kohdalla ei sovelleta 60 päivän
määräaikaa. Tämän poikkeuksen tarkoituksena on varmistaa,
että taloyhtiön vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella
olevat tiedoksiantoon liittyvät seikat eivät tee päätöstä
tehottomaksi.
Muutoksen myötä riittää, että hallintaanottopäätöksen
tiedoksiantamista ulkomailla oleskelevalle osakkaalle,
vuokralaiselle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden
saaneelle haetaan 60 päivän kuluessa päätöksen
tekemisestä.
Asunto-osakeyhtiölakiin lisättiin myös säännös haasteen
tiedoksiannosta hallintaanottoon liittyvissä häätöasioissa.
Uuden säännöksen perusteella haaste osakehuoneiston hallintaanottoa
koskevassa häätöasiassa voidaan antaa tiedoksi
kuulutustiedoksiantona muualla kuin Euroopan talousalueeseen
kuuluvassa valtiossa oleskeleville osakkeenomistajille,
jonka osoite on tiedossa, mutta todisteellinen tiedoksianto
kyseenomaiseen maahan ei ole mahdollinen. Kun tiedoksiantoon
käytetään kuulutusmenettelyä, tulee ilmoitus haasteen
pääasiallisesta sisällöstä sekä tieto siitä, missä asiakirja on
nähtävillä, toimittaa kyseiseen osakehuoneistoon ja osakkeenomistajan
sähköpostiin, mikäli se on taloyhtiön tiedossa.
Lain muutoksilla on pyritty mahdollistamaan osakehuoneiston
hallintaanottoa koskevien päätösten tekeminen, tiedoksianto
ja täytäntöönpano tilanteissa, joissa tiedoksiantojen toimittaminen
ulkomaille ei tosiasiallisesti ole mahdollista. Tämä
on tarpeen esimerkiksi tilanteissa, joissa osakkeenomistaja ei
ole maksanut yhtiövastikkeita, mikä aiheuttaa taloudellisia vaikeuksia
yhtiölle ja muille osakkeenomistajille. Tällöin huoneisto
voidaan ottaa yhtiön hallintaan ja vuokrata edelleen yhtiövastikkeiden
perimiseksi.
Rasmus Kanerva
Asianajaja
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi
