Taloyhtiöllä on vastuunsa ja velvollisuutensa taloyhtiön käyttämän urakoitsijan suorittamista kunnossapitotöistä osakkeenomistajan huoneistossa. Asunto-osakeyhtiö voi lain nojalla joutua vahingonkorvausvastuuseen, vaikka vahinko on aiheutettu jonkun muun toimesta. Tällainen korvausvastuu saattaa konkretisoitua taloyhtiön käyttämän urakoitsijan aiheuttaman vahingon kohdalla. Voiko yhtiö välttää vahingonkorvausvastuun, jos kaikki vaatimukset ja velvoitteet täytetään asianmukaisesti? Mihin säännöksiin osakkeenomistaja voi nojautua vaatiessaan vahingonkorvausta?
ASUNTO-OSAKEYHTIÖ VOI joutua vastaamaan käyttämänsä
rakennusurakoitsijan osakkeenomistajalle tai muulle
henkilölle aiheuttamasta vahingosta. Tällaisen vahingonkorvausvastuun
syntymiseksi on yhtiön täytynyt itse toimia huolimattomasti
esimerkiksi epäpätevän urakoitsijan valitsemisella
tai urakan valvonnan laiminlyömisellä. Tällaisessa tilanteessa
tulee kuitenkin huomioida, että vahingon aiheuttanut taloyhtiön
sopimuskumppani lähtökohtaisesti vastaa taloyhtiölle
vahingosta aiheutuneista kustannuksista.
Taloyhtiön kannalta on tärkeää pyrkiä varmistumaan
siitä, että sen sopimuskumppanina toimiva urakoitsija noudattaa
hyvää rakennustapaa. Hyvää rakennustapaa ei ole suoranaisesti
määritelty laissa, mutta lähtökohtaisesti rakentamista
ohjaavien lakien, lakeja täydentävien laatuvaatimuksien
kuten RT-ohjekorttien sekä rakennustarvikevalmistajien julkaisemien
ohjeiden voidaan katsoa määrittävän hyvän rakennustavan.
Vaatimus hyvästä rakennustavasta koskee sekä suunnittelu-
ja rakentamisprosessia että sen lopputulosta. Näin ollen
on asunto-osakeyhtiön intressissä järjestää korjaus- tai muutostyön
suunnittelu, valvominen sekä itse korjaustyön toteuttaminen
siten, ettei osakkeenomistajalle synny siitä vahinkoa.
Edellä todetulla tavalla vahinkoa kärsineen osakkeenomistajan
on mahdollista vaatia asunto-osakeyhtiölain säännösten
perusteella taloyhtiöltä korvausta yhtiön kanssa sopimuksessa
olevan urakoitsijan aiheuttamasta vahingosta. On nähty
tarkoituksenmukaiseksi määritellä taloyhtiön vahingonkorvausvastuu
mahdollisimman kattavasti nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa.
Asunto-osakeyhtiölain sijaan vahingonkorvausvastuuta
arvioidaan vahingonkorvauslain mukaisesti, jos arvioidaan
taloyhtiön käyttämän urakoitsijan ”suoraa” vastuuta
osakkeenomistajalle tai esimerkiksi osakkeenomistajan vuokralaiselle.
Edellä todetulla tavalla asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu
edellyttää huolimattomuutta eli esimerkiksi urakoitsijan
työn puutteellista valvontaa. Näin ollen, kun taloyhtiö
on tilannut urakoitsijan suorittamaan kunnossapito- tai muutostöitä
osakkeenomistajan huoneistoon, on yhtiö vahingonkorvausvelvollinen
siltä osin, kun taloyhtiön toiminta on ollut
huolimatonta vahingon syntymiseksi. Käytännössä vahingonkorvausvastuun
peruste täyttyy suhteellisen helposti, koska
asunto-osakeyhtiölaissa edellytetään kunnossapitotöiden
osalta hyvän rakennustavan noudattamista. Taloyhtiön kannattaakin
vaatia urakoitsijaa korjaamaan puutteellisuudet jo urakan
aikana. Tämä taas tietysti edellyttää työn asianmukaista
valvomista.
Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu sopimuskumppaninsa
aiheuttamasta vahingosta ei edellä todetulla
tavalla ole rajoittamatonta tai tuottamuksesta riippumatonta.
Lähtökohta on se, että taloyhtiön vahingonkorvausvastuu edellyttää
huolimattomuutta. Tällainen huolimattomuus voi olla esimerkiksi
urakan valvomisen tai lopputyön tarkistamisen laiminlyönti.
Toisin sanoen, jos asunto-osakeyhtiö ei tarpeen tullen
reagoi sopimuskumppaninsa huolimattomaan tai hyvän rakennustavan
vastaiseen toimintaan, voidaan myös yhtiön katsoa
toimineen huolimattomasti.
Taloyhtiön on siis tärkeä huolehtia sopimuskumppaninsa
tekemisistä sekä urakan alussa että sen aikana ja tarkastaa
huolellisesti myös työn lopputulos. Näin ollen yhtiön olisi
hyvä tutustua hyvän rakennustavan periaatteisiin, jotta
urakoitsijan työtä voitaisiin valvoa asianmukaisesti
ja vahingonkorvausvelvollisuudelta
voitaisiin välttyä.
Käytännössä yksinkertaisin ratkaisu on palkata
ammattitaitoinen valvoja ja kiinnittää myös urakoitsijan
valintaan riittävästi huomiota.
Kirjoittaja: Mikko Ravi
Asianajaja, Varatuomari
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi
