Jos varoitus ei auta eikä tilanne korjaannu, hallitus voi kutsua yhtiökokouksen koolle päättämään huoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan. Kun huoneisto on saatu yhtiön hallintaan, taloyhtiön tulee vuokrata se käyvästä vuokrasta.
Sekä hallituksen varoitus että yhtiökokouksen päätös on toimitettava osakkaalle tiedoksi asunto-osakeyhtiölaissa säädetyllä tavalla todisteellisesti. Tätä tiedoksiantoa koskevaa sääntelyä on muutettu asunto-osakeyhtiölain 1.10.2026 voimaan tulleilla muutoksilla.
Lainmuutos täydentää osakehuoneiston hallintaanottoon liittyvän varoituksen ja päätöksen tiedoksiantomenettelyjä sähköisillä viestimillä, minkä tavoitteena on helpottaa taloyhtiöiden mahdollisuuksia saattaa varoitus sekä yhtiökokouspäätös tiedoksiannettua.
Pääsääntö sekä varoituksen että yhtiökokouspäätöksenkin osalta edelleen on, että ne on annettava tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksi antamisesta säädetään tai muuten todistettavalla tavalla. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että varoitus annetaan haastemiehen välityksellä tai toimitetaan muulla tavalla, jolla taloyhtiö voi tarvittaessa jälkikäteen todistaa, että osakas on saanut varoituksen. Pelkkä tavallinen kirje tai muistilappu postilaatikossa ei siis jatkossakaan riitä. Kirjatun kirjeen käyttäminen tiedoksiannossa on myös edelleen mahdollista laissa erikseen säädetyssä tilanteessa.
Uutena sähköinen tiedoksiantomahdollisuus
Tiedoksianto voidaan 1.10.2026 lukien toimittaa myös osakkeenomistajan ilmoittamaan sähköpostiosoitteeseen tai vuokralaisen sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan, jonka käytöstä vuokralainen on sopinut vuokranantajan kanssa kirjallisesti. Lisäksi vastaanottajalle on lähetettävä heräteviesti tiedoksiannon saapumisesta toisessa sähköisessä viestintäkanavassa, jota tiedoksiannon vastaanottajan lähtökohtaisesti oletetaan käyttävän. Isännöitsijä voi siis esimerkiksi lähettää hallituksen varoituksen osakkaalle salattuna sähköpostina ja ilmoittaa tästä sähköpostin vastaanottajalle lisäksi tekstiviestillä. Sähköpostia tai muuta sähköistä viestintäkanavaa ei voi käyttää, jos on ilmeistä, että vastaanottaja ei viestintäkanavan kautta tosiasiassa tule saamaan tietoa varoituksesta.
Sähköisesti lähetetyn varoituksen tai päätöksen katsotaan tulleen osakkaan tietoon kolmantena päivänä siitä, kun heräteviesti on hänelle lähetetty ellei taloyhtiö pysty muuta osoittamaan.
Sähköistä tapaa ei kuitenkaan saa käyttää kaikissa tilanteissa: varoitusta tai päätöstä ei voida antaa tiedoksi sähköisellä tavalla, jos lähettäjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että vastaanottaja on ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä ilmoittamaansa sähköistä viestintäkanavaa. Taloyhtiön on siis syytä aina arvioida tapauskohtaisesti, onko sähköinen tiedoksianto asianmukainen vaihtoehto.
Virallisessa lehdessä tai paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä voi myös jatkossakin ilmoittaa varoituksesta tai päätöksestä tilanteissa, jossa ei tiedetä, kuka osakehuoneiston omistaja tai vuokralainen taikka muu käyttöoikeuden haltija on. Tiedoksisaannin katsotaan tällöin tapahtuneen lehden ilmestymispäivänä. Lisäksi tieto varoituksesta täytyy myös toimittaa siihen osakehuoneistoon, jonka ottamisesta yhtiön hallintaan varoitetaan.
Päätöksen tiedoksiannon määräajan poistuminen
Toinen keskeinen uudistus koskee hallintaanottopäätöksen aiemmin säädettyä kiinteää 60 päivän määräaikaa, joka uudistuksen myötä on poistettu kokonaan. Sen sijaan tilalle on tullut säännös päätöksen toimittamisesta tiedoksi viipymättä. Lainmuutoksen tarkoituksena ei ole lyhentää aiemmin voimassa ollutta tiedoksiantoaikaa, joten yhtiön katsotaan jatkossakin antaneen päätöksen tiedoksi viipymättä ainakin, kun päätös annettaan tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. On mahdollista, että pidempikin aika täyttää lain viipymätöntä tiedoksiantoa koskevan vaatimuksen.
Yhtiökokouksen päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava tiedoksi samalla tavalla kuin varoituksen tiedoksi antamisesta säädetään. Muuten päätös on tehoton.
Tiedoksianto ETA-alueen ulkopuolelle
Jos varoituksen tiedoksi antaminen muualla kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa oleskelevalle osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle, jonka osoite on tiedossa, ei ole mahdollista siten kuin haasteen tiedoksi antamisesta säädetään, varoitus voidaan antaa tälle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja toimittamalla tieto siitä osakehuoneistoon, jonka ottamisesta yhtiön hallintaan varoitetaan. Varoituksen tai päätöksen katsotaan tällöin tulleen osakkeenomistajan, vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen tietoon lehden ilmestymispäivänä. Jos osakkeenomistajan, vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen sähköpostiosoite on yhtiön tiedossa, tieto varoituksesta ja päätöksestä on lisäksi lähetettävä tähän sähköpostiosoitteeseen.
Mitä uudistus tarkoittaa käytännössä?
Käytännössä uudistus tarkoittaa, että hallintaanottomenettelyyn kuuluvat tiedoksiannot voidaan toteuttaa helpommin, kun sähköinen tiedoksianto on usein mahdollinen. Tämä voi myös nopeuttaa hallintaanottomenettelyä sekä tehostaa hallintaanottomenettelyä keinona puuttua laiminlyönteihin. On kuitenkin muistettava, että sähköinen tiedoksianto ei sovellu kaikkiin tilanteisiin eikä uudistus poista taloyhtiön velvollisuutta harkita kussakin yksittäistapauksessa, mikä tiedoksiantotapa parhaiten sopii mihinkin tilanteeseen.
Aki Rosén
asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi
