Kai Salonen toimii osakkaana Eversheds Asianajotoimistossa ja on erikoistunut kiinteistö- ja rakennusalan sopimusoikeuteen ja oikeudenkäynteihin. Kai hoitaa myös asunto- ja kiinteistökauppoja sekä niihin liittyviä riitoja. Hän on toiminut aiemmin lakimiehenä rakennusalalla, ja hänellä on vahva rakennustekninen osaaminen sekä kokemusta rakentamisen tuotanto- ja työnjohtotehtävistä.
Oireiden ja ongelman selvittämisen syyt
Sisäilmaongelmien selvittäminen lähtee yleensä liikkeelle siitä, että kohteessa oleskelevat saavat joko fyysisesti oireita tai tekevät näkö- tai/ja hajuhavaintoja ongelmista. Toisinaan ongelmat havaitaan muiden tarkastusten tai saneeraustöiden yhteydessä. Työpaikoilla ongelmia aloitetaan selvittämään silloin, kun useampi ihminen on saanut fyysisiä oireita eikä oireiluun ole muuta selittävää tekijää.
Kuka selvittää ongelmaa ja miten löytää asiantuntija
Asiantuntijoilla on käytössä eri nimikkeitä, kuten rakennusterveysasiantuntija, sisäilma-asiantuntija ja terveystarkastaja. Asiantuntijoiden peruskoulutus- ja jatkokoulutustasoissa on eroja. Asiantuntijaa valittaessa kannattaa kysyä suosituksia sekä pyytää asiantuntijoilta referenssit, joita kannattaa hyödyntää. Valinnassa kannattaa olla kriittinen.
Rakennusfysiikan ymmärtäminen
Rakennusten kosteusrasitukset tulevat rakennusten ulkoa, sisältä sekä maaperästä. Rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmällä ja sen ali- tai ylipaineisuudella on suuri vaikutus sisäilman laatuun. Alipaineisuus vaikuttaa siihen, että rakennuksen sisälle pääsee korvausilmaa paikoista, joista korvausilman ei ole tarkoitus tulla. Maaperässä on mikrobeja, joten jos korvausilmaa pääsee sisäilmaan hallitsemattomasti alapohjarakenteiden kautta, on mahdollista, että sisäilmaan kulkeutuu tätä kautta mikrobeja.
Rakennusfysiikkaa tulee ymmärtää, että rakennuksia voidaan tarkoituksenmukaisesti hoitaa, huoltaa, kunnossapitää ja korjata. Esim. omatoimiset ilmanvaihtojärjestelmän muutokset voivat aiheuttaa sisäilmaongelmia ilman, että niitä on aiemmin ollut.
Materiaalinäytteiden ottaminen ja korjaustarpeen arviointi sekä korjaussuunnitelma
Korjaussuunnitelman laatiminen edellyttää vaurion sijainnin selvittämistä ja materiaalinäytteiden ottamista. Vaurioiden ja korjauksen laajuuden sekä korjaustavan selvittäminen tulee tehdä tarkasti. Myös rakennuksen todellinen rakenne tulee selvittää. Tutkimukset tulee suorittaa tarkoituksen mukaisesti ja tarkoituksen mukaisessa laajuudessa.
Oikea korjaussuunnitelma saadaan laadittua tutkimusten, materiaalinäytteiden sekä rakenteen selvittämisen perusteella. Korjaussuunnitelmaa laadittaessa tulee arvioida korjauksen taloudellinen kannattavuus ja rakennuksen jäljellä oleva käyttöikä. Rakennuksen omistajan päätöksenä on se, kuinka laajasti korjaus tehdään, mutta esim. kiinteistökauppariidoissa korjaussuunnitelman ja siihen perustuvan vaatimuksen lähtökohtana tulisi olla se, että vaatimuksen kohteena on vain kauppaa rasittavan virheen korjaaminen. Tämä asia jää toisinaan huomioimatta. Vaatimuksen esittämiseen liittyvän korjaussuunnitelman tulisi perustua vain vian korjaamiseen eikä rakennuksen peruskorjaukseen.
Asumisterveysasetuksen 20 § mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään mm. aistinvaraisesti todettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa taikka lämmöneristeessä tai muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.
Asumisterveysasetuksen lähtökohtana on, että sisätilassa olevan tulee altistua rakenteissa oleville mikrobeille ennen kuin toimenpideraja ylittyy. Esim. jos rakenteessa ei ole ilmavuotoja ja rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmä on tasapainossa, toimenpideraja ei ylity sillä perusteella, että rakenteissa on mikrobeja. Uskallan väittää, että kaikista julkisivurakenteista löydetään mikrobeja, mutta koska niitä ei kulkeudu sisäilmaan, niiden osalta ei tarvitse tehdä toimenpiteitä. Toimenpiderajan ylitys ja mikrobien kulkeutuminen sisäilmaan tulisi pystyä osoittamaan, jotta esim. kiinteistökauppaan liittyvä hinnanalennusvaatimus menestyisi.
Sisäilmaongelman korjaaminen
Sisäilmaongelmien korjaaminen edellyttää hyvää korjaussuunnitelmaa, onnistunutta korjaamista, korjauksenaikaista puhtaanapitoa, korjauksen laadunvarmistusta sekä jälkiseurantaa. Korjauksen onnistuminen edellyttää kokonaisuuden hallintaa, johon tarvitaan asiantuntijoita. Onnistunut korjaaminen takaa rakennuksen kestävyyden ja arvon säilymisen.
Teksti: Kai Salonen, Asianajaja, Osakas Eversheds Asianajotoimisto Oy
Muutin hiljattain uuteen asuntoon, ja mielestäni asunnon ilmanlaatu on huono. Ilmanvaihtojärjestelmän asentamisesta on jo parikymmentä vuotta aikaa, ja venttiilit näyttävät sotkuisilta ja epämääräisiltä. Muut asukkaat eivät kuitenkaan ole valittaneet samankaltaisista järjestelmistä, ja isännöitsijäkin on sitä mieltä, että nykyinen ilmanvaihto on riittävä. Mitä voisin tehdä?
Ellei toisin ole sovittu yhtiöjärjestyksessä, osakehuoneistojen ilmanvaihtojärjestelmät huoneistoissa sijaitsevine venttiileineen ja niihin liittyvine ohjauslaitteineen kuuluvat asunto-osakeyhtiön vastuulle. Näin ollen asunto-osakeyhtiö on velvollinen korjaamaan ilmanvaihtojärjestelmän, mikäli se ei toimi asianmukaisesti. Asunto-osakeyhtiön harkinnassa on kuitenkin se, milloin ilmanvaihtojärjestelmä uusitaan, mikäli ilmanvaihtojärjestelmässä ei ole toiminnallisia vikoja tai se ei aiheuta varsinaista asumishaittaa.
Mikäli osakas haluaa tässä tapauksessa itse uusia oman asuntonsa ilmanvaihtojärjestelmän, kuuluu se lähtökohtaisesti osakkaan vastuulle. Tällainen toimenpide edellyttää lähtökohtaisesti kirjallista ilmoitusta hallitukselle tai isännöitsijälle, koska ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen voi vaikuttaa yhtiön tai muiden osakkaiden vastuulla oleviin tiloihin ja niiden käyttämiseen. Ilmoituksen perusteella yhtiö tai muut osakkeenomistajat voivat asettaa ehtoja työn toteuttamiselle tai kieltää sen, mikäli siitä voidaan katsoa aiheutuvan vahinkoa tai haittaa yhtiölle tai muille osakkaille.
Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkaan työ suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan sekä yhtiön tai muiden osakkaiden mahdollisesti asettamien ehtojen mukaisesti.
Osakkaan asentaessa itse esimerkiksi uusia ilmanvaihtolaitteita kuuluu myös tällaisten laitteiden kunnossapito jatkossa osakkaan vastuulle huolimatta siitä, että asunto-osakeyhtiö vastaa muista, niin kutsutuista standardi-ilmanvaihtojärjestelmistä.
Asunto-osakeyhtiö voi kuitenkin nimenomaisella ilmoituksella hyväksyä osakkaan tekemän asennuksen vastuulleen. Lisäksi, mikäli muissa asuinhuoneistoissa on tehty vastaavia toimenpiteitä, jotka yhtiö on hyväksynyt vastuulleen, ja yhtiö on valvonut asennustoimenpidettä edellä mainitulla tavalla, voidaan tapauskohtaisesti katsoa myös uusien asennusten kuuluvan yhtiön kunnossapitovastuuseen.
Taloyhtiössämme on kolme osakasta, joista minulla ja perheelläni on 25 %, toisella osakkaalla 25 % ja kolmannella osakkaalla 50 % kaikista osakkeista. Tähän asti olemme sopineet yhtiön asioista yksimielisesti, mutta minua mietityttää, voisiko tämä yksi osakas halutessaan jyrätä muiden mielipiteet yhtiökokouksessa?
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n mukaan jokainen osake tuottaa lähtökohtaisesti yhden äänen kaikissa yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan lain mukaan sopia siitä, että kukin osakeryhmä, joka tuottaa oikeuden hallita yhtä osakehuoneistoa, tuottaa yhden äänen.
Säännökseen sisältyy eräänlainen äänileikkuri, jonka mukaan yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Äänileikkuria sovelletaan myös silloin, jos esimerkiksi aviopari omistaa yhdessä yhden osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, ja nämä osakkeet yhdessä tuottaisivat yli 20 prosenttia yhtiökokouksessa edustetuista äänistä.
Äänileikkuria ei kuitenkaan voida suoraan soveltaa sellaisessa asunto-osakeyhtiössä, jossa kaikilla osakkeenomistajilla on hallussaan enemmän kuin viidesosa yhtiön osakkeista. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty erilaisia näkemyksiä siitä, miten äänileikkuria sovelletaan tällaisessa pienessä yhtiössä. Lähtökohtana voidaan pitää sitä, että jokaisella osakkaalla on tällöin sama äänimäärä. Oikeustila on kuitenkin jossain määrin epäselvä.
Kuten säännöksestä ilmenee, voidaan yhtiöjärjestyksessä sopia melko vapaasti siitä, miten osakkailla on oikeus käyttää äänioikeuttaan yhtiökokouksessa. Jokaisen osakkeen on kuitenkin tuotettava sama määrä ääniä, eikä äänioikeudettomia osakkeita sallita. Näin ollen pienessä yhtiössä voikin olla järkevintä sopia, että kukin osakeryhmä eli käytännössä osakehuoneiston hallinta tuottaa yhden äänen yhtiökokouksessa.
Teksti: Lotta Nahkala Lakimies, Eversheds Asianajotoimisto Oy
www.eversheds.fi
