Ullakon muuttaminen asumiskäyttöön nostaa kiinteistön arvoa. Rakennusoikeuden myymisestä ja vastikkeista saatavilla lisätuloilla asunto-osakeyhtiössä voidaan rahoittaa muita kiinteistön saneeraushankkeita. Purku- ja rakennustöissä on varmistettava sekä työ- että asumisturvallisuus.
Asunto-osakeyhtiö voi tontin rakennusoikeuden puitteissa
rakennuttaa esimerkiksi lisäkerroksia kerrostaloon tai
muuttaa ullakot asuinkäyttöön. Lisärakentaminen on usein
laaja hanke, jonka osapuolina ovat osakkaat ja asukkaat,
isännöitsijä, rakennuttaja, urakoitsijat ja viranomaiset.
Ullakkohanke etenee hankesuunnitelman, ennakkoneuvottelun,
soveltuvuusselvityksen ja teknisen ennakkoneuvottelun
kautta luvan hakemiseen. Usein taloyhtiö myy rakennusoikeuden
ulkopuoliselle rakennuttajalle, joka huolehtii kohteen suunnittelusta,
rakentamisesta ja asuntojen myynnistä.
Taloyhtiölle koituu taloudellista hyötyä rakennusoikeuden
myynnistä sekä uusien ullakkoasuntojen vastiketuotoista.
Rakennusoikeuden myyntituloilla taloyhtiö voi rahoittaa esimerkiksi
linjasaneerauksen tai julkisivujen uusimisen.
Ullakolle voidaan rakentaa persoonallisia ja innovatiivisia
asuntoja, jotka voivat nostaa kiinteistön arvoa. Ullakoiden
vinokattoiset, korkeudeltaan ja muodoltaan vaihtelevat huonetilat
sekä vanhat rustiikkiset hormirakennelmat luovat asuntoihin
tunnelmaa, jota uudisrakentamisella harvoin saavutetaan.
Rakennuslupa vaatii soveltuvuusselvityksen
Ullakon rakennuslupaa varten tarvitaan selvitys rakennuksen
soveltuvuudesta ullakkoasumiseen. Selvityksestä tulee käydä
ilmi ullakkotilan korkeus ja mitat, olemassa olevat rakenteet ja hormit, valonsaanti ja mahdolliset uusien ikkunoiden paikat,
ullakolle kulkeminen ja mahdollinen hissin rakentaminen sekä
viihtyvyyttä parantavat toimenpiteet.
Mikäli ullakkotila on asuinkäyttöön liian matala tai ikkunoiden
rakentaminen ei onnistu, voidaan ullakkoa hyödyntää
liittämällä tila alapuolisiin asuntoihin, jolloin saadaan upeita
kaksikerroksisia asuntoja. Myös taloyhtiön yhteiset tilat voidaan
sijoittaa ullakolle. Tällöin pohjakerroksen tiloja voidaan
muuttaa varasto- ja toimistotiloiksi, joiden vuokraamisesta taloyhtiö
saa tuloja.
Helsingissä ullakon ottamiseen asumiskäyttöön kannustetaan
vuoteen 2024 pidennetyllä alueellisella poikkeamispäätöksellä,
joka mahdollistaa ullakkorakentamisen tiettyjen ehtojen
täyttyessä silloinkin, kun rakennusoikeutta ei ole enää jäljellä.
Ehtoina ovat muun muassa asumishygienian perusvaatimukset
sekä rakentamisen yhteydessä tehtävät tarpeelliset
parannukset kiinteistön yhteistiloihin. Rakentamisen tulee
tapahtua arkkitehtoniset ja kaupunkikuvalliset arvot huomioiden
olemassa olevan katon sisäpuolella.
Rakentaminen alkaa vanhojen rakenteiden purkutöillä
”Ullakkohankkeessa on purkutöiden osalta huomioitava paitsi
työturvallisuus myös asumisturvallisuus. Vanhemmassa rakennuskannassa on usein käytetty asbestia, jonka leviäminen
porrashuoneisiin ja asuintiloihin on estettävä. Asbestipurkutyöt
rajataan mahdollisuuksien mukaan niin, että niistä
on mahdollisimman vähän haittaa. Asbestipurkutöiden jälkeen
purkutöitä voidaan jatkaa suunnitelmien mukaisesti”,
sanoo työpäällikkö Rami Merivirta Purkupiha Asbestityöt
Oy:ltä.
Purkupiha tekee monipuolisesti saneerauspurkuja,
rakennusten purkua, teollisuuden purkutöitä sekä haittaainetöitä
kuten asbestipurkuja. Ennen purkutöiden aloittamista
tiloissa on tehtävä asbestikartoitus, jonka pohjalta
purkutöiden menetelmät suunnitellaan työ- ja asumisturvallisuuden
vaatimilla tavoilla.
”Ullakon purkualue rajataan muista tiloista huputtamalla.
Huputuksen sisällä tehdään vielä tarvittavat lisäsuojaukset
työn vaatimustason mukaan. Logistiikan, turvallisuuden
ja työn sujumisen kannalta eri työvaiheet on eriteltävä
huolellisesti. Saneerauksissa ja lisärakentamisessa
aikatauluttamisen merkitystä ei voi korostaa liikaa. Kustannustehokkuus
syntyy siitä, että työt tehdään oikeassa järjestyksessä
ja suunnitelmallisesti kohteeseen sopivilla työtavoilla”,
Merivirta sanoo.
Teksti: Merja Maukonen
Kuvat: Pixabay
Lähteet: Helsingin kaupunki, ARA.
